Servicial

 

Disputa por San Antonio

 

Cronología

Reunión de Atenas. En alguna fecha septiembre-noviembre 2016.

Recuerdo bien la frase del tío Felipe, “saquen a su madre de esa pocilga”. Se refería al departamento de Tlatelolco, al que nos fuimos a vivir mi madre y yo después de que vendimos la casa de Tecamachalco. Nos fuimos para allá, porque ahí vive su ahijada Carmelita y con su familia, y parecía un buen arreglo que ellos estuvieran cerca de mi madre para cuidarla y acompañarla. Resultó un desastre. No hubo manera de acostumbrarnos a un nuevo rumbo, a un multifamiliar tan grande, a un departamento relativamente pequeño. Las quejas de mi madre fueron constantes. La llevé a ver unos departamentos por la Colonia Narvarte que no le gustaron y ya después se tomó la decisión de irnos a vivir a la casa de Valle de Bravo.

Ferno me fue a ver al departamento recién comprado en Atenas 40 para decirme que quería hacer algo por nuestra madre. Le dije que teníamos que acondicionar la casa del cerro, en San Antonio, y convencerla de que se mudara para allá. Comenté que una persona de su edad, solo necesitaba un espacio agradable, tranquilidad, y personas que la atendieran. Satisfacer sus necesidades más básicas, dormir, comer, no pasar frío, tomar el sol. Que la combinación de la casa de Valle, con Delfina y las niñas, era ideal. Que no le diéramos más vueltas al asunto. Que yo financiaría los gastos para hacer esas adaptaciones, y que el me reembolsaría el dinero con recursos de la cuenta en dólares de nuestra madre, en Merril Lynch, de la cual él tiene firma mancomunada. Recuerdo que dijo que necesitaría un presupuesto, a lo cual no di mucha importancia y desde luego, nunca se lo presenté.  Para entonces, es posible que ya hubiese comenzado a hacer las adaptaciones a la casa y ya llevara alguna cantidad erogada[1]. Esa reunión de Atenas fue la mejor que tuve con Fernando en mucho tiempo. Hubo un auténtico sentido fraterno y nos unió el propósito común de superar el difícil trance por el que atravesaba nuestra madre y por ende, todos nosotros.

Fui varias veces a Valle de Bravo en los últimos meses de 2016 en el autobús para supervisar y pagar esas obras. Me iba en el metro o en el Uber a la Terminal de Autobuses Observatorio; de regreso, a la estación Cuauhtémoc del metro, y a veces la ecobici hasta el departamento de Atenas.

En alguna fecha en octubre de 2016, tuvimos una reunión con Felipe y Eduardo Girault en sus nuevas oficinas. Asistieron Fernando y Luis Arteaga. Dijeron ahí que no seguirían adelante con el proyecto en Valle de Bravo que teníamos firmado con ellos. Iba a ser un conjunto habitacional de sesenta casas de lujo de las cuales nos iban a corresponder catorce. No siguieron adelante porque la Profepa les clausuró el desarrollo que ya tenían en la ribera del lago por no contar con manifestación de impacto ambiental. Tuvieron muchos gastos y movieron influencias de alto nivel para regularizar ese desarrollo pero ya no quisieron intentar conseguir los permisos para el proyecto con nosotros. Nunca estuvieron dispuestos a gastar en los estudios de impacto ambiental. En esta reunión, revisamos con ellos alternativas, y de ahí surgió la idea de promover la venta de nuestros terrenos por separado. Luis Arteaga y Eduardo Girault afirmaron tener compradores y se ofrecieron a promover los predios. En el elevador, Luis Arteaga se acercó conmigo, y comentamos que los Girault ya se habían bajado del proyecto, y él dijo que seguía con nosotros y que estaba muy interesado.

Por esas fechas estaba vigente el intento de mi tío Felipe de promover la venta de la totalidad del Rancho con el gobierno del Estado de México, con mi tío Ignacio como gestor.

En las semanas posteriores a la  reunión con los Girault, Luis Arteaga me invitó a conocer su casa en el Club de Golf de Santa Fe. Tenía mucho interés en que yo  viera como había hecho los muros de contención de su casa con sacos de tierra. El jardín quedaba volando sobre las montañas y los cielos de la Ciudad de México. Me emocioné bastante pues una técnica así podría ser la solución para construir en nuestro cerro. Comenté este encuentro con mi madre, y después con Fernando.

En algún momento de noviembre de 2016 debió haber ocurrido una visita al Rancho San Antonio de Luis Arteaga con un comprador interesado. Después supe, creo que por Luis, o tal vez por ambos, que le gustó el predio de Fernando, El Catire.

El primer correo que tengo registrado sobre el tema es del 28 de noviembre de 2016.

28 de noviembre 2016. Correo de FRP para ARP

Antes de enviar un mensaje a Luis Arteaga, como habíamos quedado (aún no lo he hecho),  estuve considerando  este fin de semana la propuesta  de  Luis  de promover la venta de la fracción  de 5.5 has. en R. San Antonio (El Catire), con la condición (por parte de ellos)  de que, en caso de efectuarse la compraventa, la comisión que le correspondiera a Luis se aplique o se tome en cuenta para la adquisición de un terreno en la fracción de la cima del  cerro que poseemos en copropiedad, y así asociar a Luis al proyecto. Entiendo que Luis sigue interesado ya que  me comentó Luis Sánchez que el sábado pasado fue Arteaga a visitar el rancho en un jeep.

 Llego a las siguientes conclusiones: 

         La condición que ponen Luis A. y el comprador no es viable. En cuanto a la copropiedad del cerro, como ya lo habíamos mencionado, FRP está imposibilitado a transmitir derechos reales de propiedad. No existe subdivisión y  FRP  no puede comprometer individualmente la fracción de terreno que pretende Luis en la cima del cerro.

         La  obligación  personal de liquidar una comisión por intermediación de un agente inmobiliario (que asumiría FRP)  no puede comprometer  los derechos reales de copropiedad en la fracción del cerro

         FRP no podría retener para sí  el monto de la comisión y aplicarlo al  pago por la venta de su copropiedad en la fracción del cerro. Debe tenerse presente además que la  usufructuaria de la copropiedad del cerro es CPR.

         En caso de venta, diversos caminos y accesos quedarían dentro del terreno  a ser adquirido por un tercero, entre ellos el camino de acceso a la palapa y el cerro.  Faltaría por definirse además  las servidumbres de paso a que tendría derecho el predio del comprador.

 

Desde mi punto de vista, para detonar el proyecto de venta, sería preferible que la primera fracción en venderse fuera una copropiedad, para que entre todos de común acuerdo asumamos los riesgos y responsabilidades frente a los terceros adquirentes.  Pienso que sería muy útil contar con el punto de vista de un Notario Público acerca de las consideraciones anteriores.

 Ojalá podamos comentar el tema antes de un nuevo contacto con Luis A. y el cliente potencial.

Respondí a Fernando ese mismo día, 28 de noviembre de 2016, en los términos siguientes: (tenía mucho interés en que la operación fluyera, no quería que Fernando se echara para atrás)

De ARP a FRP. 28 de noviembre de 2016 

Ferno, estoy de acuerdo en todo lo que comentas. Pienso que Luis Arteaga tampoco tiene claro su planteamiento; como le dijimos en la comida, no debe mezclar operaciones diferentes. Para vender copropiedades, si hace falta asentar servidumbres de paso. Tal vez convenga comenzar con ello. A mí si me gustaría seguir explorando algunas posibilidades con Luis; desde luego, es básico hacerle saber lo que señalas en el correo. Ojalá lo podamos platicar pronto; tú dime qué día te acomoda, salvo miércoles. Saludos.

 

La reunión de Liverpool. 29 de noviembre de 2016.

La reunión entre Fernando y yo quedó para el 29 noviembre 2016. Nos quedamos de ver en el restaurante italiano frente a mi casa de Liverpool, que por entonces estaba en reparación, por los problemas que me causaron las termitas y la instalación de la cisterna en el salón. Recuerdo varios instantes de mucha intensidad emocional durante esa reunión.  Yo no llegué de buen humor, por los términos del correo. Yo creía en la bondad de la operación con Luis Arteaga. Sentía que era una buena oportunidad para impulsar el desarrollo del rancho y no me gustaban las dudas de Fernando, ni tampoco los términos en los que estaba redactado su correo. Hasta casi un año después, al momento de redactar estas líneas, tenía la certeza absoluta de que en ese correo Fernando hablaba de “sus recursos personales” con los que se financiarían ciertas actividades. Me llama mucho la atención, al momento de escribir estas líneas, que no hay ninguna alusión en su correo a esos “recursos personales”. Es posible que esté por ahí en algún correo extraviado. Lo que si recuerdo bien, es que su correo lo leímos hasta el final de la cena, un poco a la carrera. Recuerdo el ejercicio, pero no los términos exactos. Fue un repaso breve del correo, y la discusión se centró en lo siguiente: Fernando puso que “sería preferible” vender una copropiedad; ni “es preferible”, ni  “habría sido preferible”. En fin, la duda sobre la conveniencia de la venta que le proponía Arteaga ahí estaba, y yo hubiese querido que se pronunciara sin ambigüedad. La duda estaba basada, también, en el hecho cierto de que había pospuesto su llamada con Arteaga, tal y como habíamos quedado anteriormente, y como el mismo lo expresó en el primer párrafo de su correo. El correo expresaba dudas, pero ahora, al escribir estas líneas, y releerlo, hay un énfasis en la inconveniencia de que el vendiera parte de un área común, tema al que durante la cena, y según recuerdo, no le dimos ninguna importancia. Ahora pienso que hubo alguna plática entre él y Luis Arteaga de cuyos términos no estaba yo enterado en ese momento. Tengo una laguna mental en torno al contenido de nuestra primera comida con Luis Arteaga en El Odeón de Palmas; releyendo mi respuesta al correo de Fernando, veo que hubo esa comida, que ya no recordaba, y que durante la misma, le hice ver que no podía mezclar operaciones diferentes. De lo que deduzco ahora, que el planteamiento de Luis Arteaga en El Odeón no debió haber sido muy claro y en todo caso bastante preliminar; idea que se refuerza con la frase incluida en mi respuesta “Luis Arteaga tampoco tiene claro su planteamiento”; la importancia que Fernando le dio al tema en su correo parece indicar que si hubo alguna plática entre ambos de la cual yo no estaba enterado, y que por ese motivo, minimicé o di importancia nula al tema de la venta de parte de una copropiedad como parte de una comisión de venta mercantil. Paso ahora a los temas que si recuerdo con nitidez de la reunión de Liverpool.

Le dije que al leer la parte de su correo en la que se refería al usufructo vitalicio de nuestra madre sobre las copropiedades,  no pensé en los recursos que derivarían de una futura venta hipotética, sino en sus necesidades reales en ese momento, que eran el acondicionamiento de la casa de Valle para que ella su mudara de Tlatelolco hacia allá. Recuerdo haber hecho un reclamo indirecto, con base en nuestros acuerdos tomados en la reunión de Atenas, que nunca se cumplieron. Nunca di el presupuesto que el solicitó pues me pareció algo fuera de lugar; y él nunca me reembolsó nada ni recordó nunca el acuerdo tomado. En alguna ocasión que coincidimos en Valle, en alguno de los últimos meses de ese 2016, recuerdo haberle comentado sobre los gastos realizados… el preguntó que si eran gastos de Las Amelinas… le contesté simplemente que no. Dio algunas vueltas alrededor del salón, yo estaba recostado en el sillón largo que fue de la sala de la Omma, y después de un tiempo, absurdamente largo según recuerdo, me preguntó que cuanto llevaba gastado, a lo cual le dije que no sabía. Nunca más se volvió a tratar ese tema, que fue punto central  de nuestra reunión de Atenas. No recuerdo ninguna respuesta de Fernando sobre este tema en la reunión de Liverpool.

Si recuerdo, con claridad, que salió el tema de las rentas de las casas que le cobro a Mario y José Antonio, en el Ranchito. Fernando dijo, que si yo hacía alusión a unos gastos, era necesario también hablar de algunos ingresos. Es casi seguro, que dentro de esos gastos, también haya incluido el pago de los prediales de las siete fracciones, que yo he asumido durante los últimos años.  La posición de Fernando fue  que no solo había que ver los gastos, sino también los ingresos. Le ofrecí que el administrara los ingresos de las casas, a lo que respondió que no estaba en las condiciones de hacerlo.

Recuerdo, sobre todo, su pregunta: ¿Una operación de venta de mi fracción, les beneficiaría a Ustedes como colindantes y copropietarios, o no? La pregunta la formuló, como mínimo, cinco  veces, y es posible que tal vez más. Nunca le contesté con un si o no, como el pretendía. Si recuerdo haber dicho que prefería ser el copropietario con un hermano rico, que con uno pobre. Que independientemente de lo que me conviniera, no iba a bloquear una operación de venta ventajosa para él. Que buscaríamos la mejor forma de dar las servidumbres de paso para su comprador. Después de su insistencia en el si o no, recuerdo haber dicho que me daba lo mismo. El reaccionó con extrañeza, que cómo era posible, que me diera lo mismo. Recuerdo que él dijo que a veces hacía ese tipo de preguntas abiertas, para normar su criterio.

En algún punto, la reunión se tensó bastante. Recuerdo haber dicho, “Fernando, si nos levantamos de esta mesa enojados, nunca habrá la posibilidad de un acuerdo sobre las copropiedades de San Antonio”.

La tensión se relajó, pues también recuerdo que cuando ya nos retirábamos, me dio un abrazo, y me dijo que me apreciaba bastante. Fue un abrazo que me sorprendió pues no me lo esperaba, y lo sentí extrañamente fuera de contexto.

La reunión de Liverpool terminó en mi carro. Yo iba aún al departamento de Atenas, y lo acerqué a algún punto en el que pudiese tomar algún transporte a su departamento en Marina Nacional. Me quedé con una sensación extraña. Tal vez no habría correspondido, como se debía, a su abrazo fraterno.

Dos sensaciones. Dos sentimientos. Dos recuerdos, en torno a ese abrazo.

Los Términos de Referencia de Fernando. Segunda Comida en El Odeón. 1 de diciembre de 2016.

De FRP para LA. 1 de diciembre de 2016 

Como te comenté por teléfono, elaboré la carta adjunta,  únicamente con el propósito de confirmar  nuestro  interés en el proyecto y promover su realización con tu participación, conforme lo conversado con mis hermanos. Los términos están aún abiertos a discusión y negociación. Bienvenida toda observación o comentario.  Ojalá podamos reunirnos la semana entrante, nos ponemos de acuerdo con Andrés.

 

COMPRAVENTA  DE UN PREDIO DE 5.5 HAS. COMO FASE INCIAL DE UN DESARROLLO INMOBILIARIO EN RANCHO SAN ANTONIO (23 HAS. APROS EN TOTAL), EN VALLE DE BRAVO, ESTADO DE MÉXICO, EN ASOCIACIÓN CON  EL ING. LUIS ARTEAGA (LFA) COMO AGENTE INMOBILIARIO Y PROMOTOR EN PROPIEDADES Y  COPROPIEDADES DE LA FAMILIA R. (RP)

FASE 1  (Compraventa de la fracción propiedad de Fernando RP a cliente potencial (CP)

Características*:

Inmueble con Superficie  de 5.5 has   (55,000 m2)

Colindancias: Familias RP  y Márquez Pichardo

Acceso y Servidumbres de paso (a otras fracciones del rancho, al cerro, a los predios de los Márquez y  J. Solórzano)

*REVISAR  DISPONIBLE EN CARPETAS RELATIVAS A PROMESA DE FIDEICOMISO CELEBRADO ENTRE FAM. RP Y GRUPO GIRSA, PARA ACLARAR TODO ASUNTO RELACONADO CON EL STATUS JURIDICO DE LA PROPIEDAD

PRECIO: 1.5 millones USD   (a negociar con CP)

FORMA DE PAGO (diferido a  ______meses)

PAGO DE COMISIÓN  LFA: 5% del precio de venta, monto a ser acreditado a la adquisición de terreno en ubicación preferente dentro de la copropiedad RP en cima del cerro

Asesoría jurídica para identificar mejor vehículo para adquisición de terreno a favor de LFA en la forma indicada

ESCRITURACIÓN. Entrega de la posesión del inmueble a CP

FASE 2 y siguientes.  Eventuales Ventas subsiguientes. Incorporación de otros socios/compradores al desarrollo inmobiliario. Proyecto integral

·          Reconocimiento de participación de LFA en proyecto como líder. Subdivisión de fracción cerro y formalización de adquisición terreno LFA.

·          Desarrollo y representación del Proyecto Integral Exclusividad. Facultades. Garantías  a LFA

·          Consenso entre fam. RP, LFA, CP, para planeación y ejecución del proyecto

·          Elaboración de contratos, cláusulas y condiciones especiales, etc.

·          Mejoramiento de puerta común de acceso  (primera impresión del desarrollo)

·          Inversiones necesarias en trámites administrativos, subdivisiones, mejoras físicas y de servicios, etc. Fam.  RP participa financieramente con recursos provenientes de éxito en FASE 1

·          Adopción de medidas de seguridad, conservación,  mantenimiento

·          Régimen de condominio, sistema de vialidades, áreas comunes, otros aspectos conforme a Proyecto Integral

En espera de que lo anterior contribuya a impulsar el proyecto, quedo a tus órdenes desde luego a cualquier observación, sugerencia de tu parte y de mis hermanos.

Recibe un cordial saludo,

Fernando R P

 

El 6 de diciembre 2016 comimos, por segunda ocasión,  en El  Odeón de Palmas, Luis Arteaga, Fernando y yo. No tengo recuerdos especiales sobre lo que se haya tratado en esa comida. Al checar los correos veo que el asunto eran los términos de referencia que envió Fernando antes, los cuales  si recuerdo haber leído. Es un poco extraño, pero guardo pocos recuerdos sobre lo que ahí se trató. De los Términos de Referencia resulta evidente que  había pláticas bastante avanzadas con Luis  Arteaga para la venta de su predio. Se habla en esos Términos,  por primera vez,  de la cantidad de 1.5 millones de dólares que coincide con la que posteriormente firmó Fernando con Luis.  Es muy importante destacar que en los Términos solo se habla de una de las tres  copropiedades  -la del cerro.

 

 

De Luis Arteaga para FRP (copia a mi). 8 diciembre 2016

 

En cuanto a tu consulta de poder realizar operaciones de Compra-Venta en el terreno de SAN ANTONIO que firmaron en su momento con Eduardo y Felipe Girault, me comenta Felipe quien esta copiado en este mail que no existe ningún problema en llevar a cabo dichas operaciones y que de necesitarlo se puede dar por terminado este contrato que tiene vigencia hasta abril del 2017. Cualquier duda estoy a tus órdenes. Saludos, Luis Arteaga

 

De ARP para FRP. 9 de diciembre 2016. 10.04 am

Ferno

 Una idea que se me ocurre para que se "inyecte" al Rancho el dinero que tendría que poner Luis Arteaga a cambio del lote que quiere dentro de la zona común de nosotros tres:

 Que el monto que se  fije como precio se invierta en crear y mejorar la infraestructura necesaria. El camino del cerro tiene curvas peligrosas y tramos muy angostos; se necesitan áreas o carriles de rebase. El tramo final para llegar a la Virgen tiene demasiada pendiente. Es decir, podríamos fijar la contraprestación del lote que quiere Luis en la zona común, como una especie de pago en especie (paquete de obras); así los copropietarios no tendríamos que incurrir en el pago del ISR porque no habría flujo monetario (o mínimo). A este paquete de obras se le podrían incorporar algunas otras que definamos junto con Luis  (infraestructura hidráulica por ejemplo).

 El ISR que tendría que pagar Luis Arteaga derivado de la comisión por la venta de tu terreno en principio es un problema de él; pero el podría llegar a un arreglo con el comprador de tal manera que los recursos pasaran directamente a quien vaya a ejecutar las obras. 

 Por su parte Luis se acercaría más a su objetivo de contar con el lote de su interés con los servicios necesarios.

 Comparte con Luis estas ideas si lo consideras y podríamos seguir madurándolas después en caso de resultar útiles.

 Yo estoy abierto a cualquier otro esquema que propongan. Comprendo que uno de los problemas  es el gasto en lograr la subdivisión de la fracción del cerro. Hay varios casos en que los terrenos en Valle de Bravo se han vendido a través de la figura "usucapión"; en años recientes las autoridades se han dado cuenta de la inconveniencia de permitir esta figura pero desconozco si han logrado eliminarla por completo. Así se le dio el terreno a Adela Pichardo, por ejemplo.

 Comentamos. Saludos.

De FRP para ARP. 9 de diciembre 2016. 18.14 pm

Andrés

Gracias por tu correo, a reserva de comentar personalmente y con calma, me parece que la idea de mejorar la infraestructura existente, tanto de vialidades, como hidráulica y otras, es muy buena alternativa, además de que el monto a destinar a estas obras  sería significativo  y nos ayudaría  a promover el proyecto identificando los mejores lugares para desarrollar, con  la infraestructura mínima deseable para buscar atraer a otros socios.

Luis Arteaga me habló hoy por la tarde por teléfono.  La compraventa del terreno sería ad corpus. Dice que pronto hará llegar la propuesta de pago por parte del posible comprador.  Me invita la semana entrante a conocer su casa y platicar acerca de los requisitos que debemos tener para avanzar hacia  un posible contrato de promesa, tales como el avalúo,   pero con independencia, de ello, es necesario revisar el tema  del predio que él pretende adquirir con su comisión.  Le comenté  que consultaré la semana entrante con un notario acerca del esquema que pretendemos, requisitos de la compraventa, libertad de gravámenes, investigación registral,  servidumbres, levantamientos,  planos, diligencias, el tema de la usucapión, etc.. También buscaré acceder a la información general que pueda estar disponible en las oficinas de desarrollo urbano del municipio de Valle

 De seguir adelante, será inevitable incurrir en ciertos gastos y gestiones, como la subdivisión de la fracción común, pero espero que contando con una buena orientación y respaldo, los beneficios a obtener justifiquen absorber de momento estos costos.

 En este momento me siento un tanto rebasado por la situación, es posible que el proceso se desate con rapidez, y hay muchos puntos aun inciertos, pero sobre la base de una actuación en consenso entre los propietarios, creo que vale la pena intentarlo.  Estamos tratando con gente seria, el momento me parece bueno, y los cambios, si bien drásticos, pueden traer cosas buenas a futuro.

 Espero que pronto  podamos platicar de esto.

Del intercambio de correos entre Fernando y yo del 9 de diciembre, queda claro que ya era evidente para todos, la pretensión de Luis de quedarse con una parte de la cima del cerro. Mi correo muestra  mi apoyo decidido a la operación. Esa mañana estuve ocupado en ver posibilidades para armar un paquete que conviniera a todos. La respuesta de Fernando de ese día muestra que las negociaciones entre Luis Arteaga y él estaban en una fase decisiva: “Me siento un tanto rebasado por la situación…”.

En alguna fecha entre  el 9 y  21  diciembre de 2016 (casi seguramente sábado 17 de diciembre), Fernando fue a comer al departamento de nuestra madre en Tlatelolco. Ella me había dicho que  Fernando nos comentaría sobre la propuesta que le habían hecho, de la cual yo ya estaba al tanto por una llamada telefónica previa de  él. Se vendería El Catire, se le daría a Arteaga una parte de la copropiedad del cerro, y el cedería todos sus derechos de copropiedad sobre las otras dos fracciones comunes a favor de Luis Arteaga. Arteaga se convertiría en nuestro copropietario. Todo estaba bastante verde. Sí recuerdo que en esa llamada, Fernando dijo que la propuesta implicaba su salida total del Rancho, y recuerdo haber comentado que era un planteamiento interesante. Era poner un punto final a los problemas que como copropietarios tuvimos a lo largo de muchos años.

El día de la comida en Tlatelolco, él se sentó a comer con nuestra madre; relató su visita a casa de Luis;  dijo que ya traía una propuesta por escrito en su morral; yo esperé acostado en el sillón de piel hasta que tranquilamente, terminó de comer. Traía una propuesta económica con mucho dinero involucrado y se percibía como se estaba dando importancia; comió despacio; gozaba con la expectación que estaba creando. Cuando terminó se acercó y  me entregó un texto impreso con la  propuesta de venta que le había enviado Arteaga. Dijo que solo había dado una “primera lectura”. Yo lo leí bastante rápido. Le dije que estaba muy interesante. La pagarían la cantidad de 32 millones de pesos a lo largo de 20 meses. La cifra me impuso. Había meses de dos millones, de tres millones, y en casi todos los 20 meses había algún pago de millones. Ese día entendí la magnitud de la cifra; ya no era una especulación, ni una proyección financiera. Estaba plasmada en un proyecto de contrato con todos los visos de seriedad. Yo creo que a Fernando  también le impuso la cifra ante la cual parecieron palidecer cualquier otro tipo de consideraciones, ya fuera el amor a la tierra, el futuro del Rancho, o las relaciones familiares. Sencillamente es mucho dinero.

Me di cuenta que ahí no venían los planteamientos sobre las copropiedades, lo cual se lo hice saber de inmediato. Él tomó el texto para releerlo, se paró, fue al balcón, estuvo un rato mirando el panorama recargado sobre el barandal, fue a la cocina, tomó una fruta, pero a mí, y ya no me dijo nada. Fin de esa reunión.

Tal vez lo que mostró ese día era el contrato de promesa de venta, no el contrato de mandato.

El día 21 de diciembre de 2016 le envié copia del predial de su fracción,  que me pidió a través de mi madre, mismo que yo pagué al igual que los de las copropiedades, como todos los años. Más tarde me llegó el proyecto de contrato de mandato que contemplaba tanto su fracción como todas las copropiedades.

De FRP para ARP. 21 diciembre 2016.

Andrés,

Te mando el documento que me hizo llegar Luis Arteaga, espero podamos comentarlo hoy por la tarde.

Este correo no lo comentamos en persona. Solo telefónicamente. Le dije que la propuesta la  veía “muy desequilibrada”. No tenía ni idea de cómo equilibrar el asunto pero  me botaba en la cabeza  que el fuera a recibir 32 millones de pesos y yo nada. Yo tendría que ceder mis derechos de copropiedad sobre la mejor parte del cerro para cedérsela a él, para que el a su vez se la entregara a Luis Arteaga. Tendría que darles servidumbre de paso sobre mi terreno, por un camino de montaña que yo construí y que en buena medida yo financié. Estaba decidido a apoyar el paquete de Fernando pero tendría que obtener algo a cambio. Así sin nada no.

Extracto del documento enviado por Luis Arteaga a FRP:

-----Mensaje original-----
De: Luis Arteaga [mailto:larteaga00@gmail.com]
Enviado el: miércoles, 21 de diciembre de 2016 11:53 a.m.
Para: RPFernando
CC: ARGOV S. C.
Asunto: MANDATO VENTA FRACCIÓN 4

TERCERA.- El MANDANTE esta de acuerdo en vender AD CORPUS el terreno Fracción 4 de 54,446.51 m2 en el Rancho San Antonio de su propiedad a plazos en $32,000,000.00 (Treinta y dos millones de pesos 00/100 MN) como se estipula en el Contrato de Promesa de Compra Venta ANEXO 3, recibiendo como primer pago $1,000,000.00 (Un millón de pesos 00/100 MN).

QUINTA.- LA CONTRAPRESTACIÓN A FAVOR DE EL MANDATARIO será la cesión de los derechos de copropiedad que le corresponden a Fernando RP como aparece en el antecedente (mediante escritura número veintisiete mil ochocientos cincuenta y tres, volumen 230-37, de fecha once de febrero de mil novecientos ochenta y siete…

SEXTA.- El MANDANTE al término del plazo del CONTRATO DE COMPRAVENTA A PLAZOS y al mismo tiempo de la transmisión del inmueble al comprador, se obliga a conseguir las autorizaciones firmadas que sean necesarias, con los demás copropietarios y la señora Carmen Pichardo de R, de las Fracciones 1, 6, y 7 para que  EL MANDATARIO reciba la plena posesión y dominio así como los derechos de copropietario, libres de gravamen y pagos de impuestos, con todos los derechos y obligaciones sobre las copropiedades, sin limitación alguna.

a) EL MANDANTE se obliga a firmar y entregar a EL MANDATARIO de la Fracción 1 un acuerdo de voluntades con Andrés RP y Gabriel RP así como la señora Carmen Pichardo de R (Viuda) para que la parte de la copropiedad de Fernando RP EL MANDANTE que le corresponda como contraprestación a EL MANDATARIO de la Fracción 1 sea la que se encuentra al oeste de la Fracción y por 14,611.9787 (Catorce mil seiscientos once punto noventa mil ochenta y siete) metros cuadrados, como lo indica el plano que se agrega a este instrumento como ANEXO 4

b) EL MANDANTE se obliga a entregar las servidumbres de paso inscritas y escrituradas de las Fracciones 1, 2, 3, 4, 6 y 7 a EL MANDATARIO-

d) El MANDANTE se obliga a permitir, dentro del plazo de vigencia del presente contrato, el acceso al “INMUEBLE” a la persona o personas que designe EL MANDATARIO, para efectos de que se realicen los trabajos o estudios que este último considere necesarios, asimismo EL MANDANTE proporcionará documentos, información o presentación de solicitudes necesarias para conseguir los permisos o autorizaciones que considere en beneficio de cualquiera de las Fracciones 1, 4, 6 y 7. -----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

SÉPTIMA.- El MANDATARIO no será responsable por cualquier incumplimiento con los términos y condiciones del presente MANDATO o de hechos, actos u omisiones de las partes o de terceros------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Cuando comenté telefónicamente este documento con  Fernando estaba seguro que la negociación con Arteaga estaba en marcha y nunca pensé que pudo haber estado concluida para esa fecha. Debemos haber coincidido en la cena de Navidad en Valle de Bravo pero no se volvió a hablar del tema durante los últimos días de diciembre de 2016.

 

Durante el mes de enero no tuve ninguna conversación con Fernando sobre el tema. Mi madre si me comentó que Fernando le habría dicho que Luis Arteaga lo presionaba bastante. Yo estaba absolutamente tranquilo de que no estaría pasando nada, puesto que el tema de las copropiedades y servidumbres de paso lo tendría que ver conmigo y nunca me buscó. Parecía en esas fechas que su negociación estaba estancada. El comentario de mi madre, de que Arteaga presionaba a Fernando, era un hecho aislado. Todo lo demás apuntaba claramente en el sentido de una negociación estancada.

 

Por lo que sucedió después, es claro que la negociación de Fernando con Arteaga pudo haber concluido antes de la Navidad de 2016, o bien, en alguna fecha de enero de 2017. Las presiones de Arteaga en enero de 2017 pudieron haber sido reales, o bien inventadas para justificar una decisión ya tomada desde diciembre de 2016. Por una confesión ya tardía de mi madre, unos diez meses después, supe que ella le manifestó varias veces que no entregara la cima del cerro y menos la zona donde se ubica la “Virgen” que es la que tiene la mejor vista, pues como ella dijo, es un ícono del rancho. No sé qué tanto ponderó los argumentos de mi madre, y el mío propio, tan escueto, de que el planteamiento estaba desequilibrado.

 

Ciertamente, para el día 1 de febrero de 2017, Fernando ya había firmado  los contratos de promesa de venta y mandato de venta, con Carlos Tovar y Luis Arteaga.

 

En algún momento, entre diciembre de 2016 y enero de 2017, Fernando dejó de comentarnos a mi madre y a mí, con veracidad y oportunidad, sobre el curso y los términos de  sus negociaciones con Luis Arteaga y el comprador de su fracción, Carlos Tovar Pulido. No son claros sus motivos para habernos ocultado la verdad durante el mes de enero y tal vez desde antes. Vuelvo a lo mismo: 32 millones de pesos es mucho dinero y tal vez la cifra lo ofuscó. ¿Qué tanto antes? En todo caso se perdió la comunicación fluida, clara y franca que tuvimos Fernando y yo desde varios años atrás, cuando Hernando Calzada Márquez planteó la venta del Rancho  por primera vez. Fueron muchísimos correos electrónicos que cruzamos durante estos años, muchísimas llamadas telefónicas, y bastantes horas de diálogo frente a frente.

 

Un resumen de lo que negoció Fernando (un paquete que me molestó bastante[2]): Subdivisión de la fracción común del copete del cerro y la mejor parte (virgen) se le daría a Luis Arteaga; derechos de copropiedad de Fernando de las otras dos fracciones comunes cedidos a Luis Arteaga; servidumbres de paso reconocidas desde pie de carretera hasta la cima del cerro para acceder a las fracciones del copete del cerro; y venta de su fracción cuatro por 32 millones de pesos diferidos entre abril de 2016 y diciembre de 2018. Yo veía que estaba atada la venta de su fracción con la cesión del copete del cerro (virgen) a favor de Luis Arteaga. Estaban mezcladas los sacrificios de las copropiedades y un beneficio económico exclusivamente para él. El paquete se veía grosero.

 

Por lo que sucedió después, es fundamental aclarar si las operaciones estaban atadas una con otra (la venta de la fracción 4 con las operaciones sobre las servidumbres de paso y las copropiedades). En ese momento sí. Luis Arteaga era el promotor de la venta de la fracción 4; ya habían cerrado un contrato con Carlos Tovar; y faltaba el cierre de un contrato definitivo con Carlos Tovar. Al menos es la información que tuve. Los contratos de Fernando con Carlos Tovar nunca pasaron por mis manos. Y antes de la firma del contrato definitivo de la venta de la fracción 4, Luis Arteaga quería los compromisos de la familia para que el tuviera una parte privilegiada de la fracción común del cerro y los derechos de paso correspondientes para llegar a ella. Como se verá, decidí firmar los convenios que pavimentaban la venta de la fracción 4. A la postre, todo quedó plasmado jurídicamente como operaciones independientes. Hay un contrato de venta de la fracción 4; hay un convenio familiar para cederle a Fernando la mejor parte de la copropiedad del cerro y para establecer la servidumbre de paso respectiva; y hay un convenio mediante el cual Fernando nos cede a Gabriel y a mis sus derechos sobre las otras dos copropiedades. Jurídicamente nada quedó supeditado a nada, lo cual dio a la postre su principal argumento de defensa a Fernando: Le sorprende que haya malestar con las operaciones, cuando se trató de una serie de convenios que cada quien firmó sin presiones de ningún tipo por así convenir a sus intereses.

 

Por aquellos días, yo no veía mal la participación de Luis Arteaga en el proyecto. Había conseguido a un cliente de muchos millones para la fracción de Fernando y cabía esperar que consiguiera a otros del mismo calibre para las demás fracciones. Su casa en el Club de Golf es espectacular con una ingeniería para hacer los muros de contención muy interesante (con sacos de azúcar rellenos de concreto y tierra). Su “gobierno” del Club de Golf se veía muy bien (una ciudad dentro de la ciudad). Yo imaginaba que en mi terreno se podría hacer una terraza sensacional de un millón de dólares, por donde está la pirámide. El acuerdo con Arteaga, en suma, parecía atractivo.

 

El día  1 de febrero de 2017 tenía programada una comida con Luis Arteaga en la casa club de su fraccionamiento.

 

Yo había informado a Fernando de esa comida y esperaba que asistiera, pero ya me había comunicado que por cuestiones de agenda no iría.  El día 1 de febrero por la mañana me llamó Fernando al celular, y me dijo que ya había firmado el contrato de promesa de venta y el contrato de mandato. Dijo que los contratos aún se podían detener toda vez que una de las condiciones era la entrega de un certificado de libertad de gravámenes, lo cual aún no sucedía. Pregunté si le habían entregado dinero a lo que contestó que sí. Le pedí que me enviara lo que había firmado. Fue una llamada breve. No manifesté ninguna reacción. Me limité a escuchar y a preguntar lo que señalé. De subida en el carro hacia Santa Fé, llamé a mi madre para comentarle lo que me comunicó Fernando. Se disgustó bastante. ¿Cómo era posible que Fernando no nos hubiera comentado nada antes de firmar?

 

Durante mi comida con Arteaga el tema de Fernando lo abordamos hacia el final. Antes me hizo un planteamiento para ofrecerme  2.5 millones de pesos por una fracción de mi terreno (pirámide, 1 ha) que quería comprar Paco Cuevas. Le dije que no. Cuando comenté sobre lo que me había dicho Fernando, Arteaga se puso en comunicación con él y me ofreció el celular. Recuerdo bien que lo rechacé y me levanté hacia el baño. Estaba muy enojado y no quería hablar con Fernando.

 

Por la tarde del 1 de febrero 2017 me llegó el documento de mandato que me envió Fernando. La bomba familiar había estallado. Desde el primer momento supe que el golpe más fuerte habría sido en la confianza entre nosotros y que ese daño colateral era serio y posiblemente permanente.

De FRP para ARP. 1 de febrero de 2016

Andrés

 Te  envío el texto del contrato.

 Saludos

 FR

Entiendo que mi madre tuvo una conversación telefónica desagradable con Fernando, ese día. Estaba yo aún en Tlatelolco cuando me llamó airado al celular: -¿Qué le dijiste a mi mamá? –No le dije nada. Colgamos. El reclamo que le hicimos de haber cerrado el trato sin avisar, lo llevó a enviarme el correo a continuación, fechado dos días después. Se lo leí a mi madre. –Es una ironía, se limitó a decir. Era nuevamente el proyecto de contrato de mandato. La misma versión, aun sin firmar.

De FRP para ARP. 3 feb 2016

Andrés

Disculpa que te haya enviado el mismo documento dos veces. Ya verifiqué que sí te lo había enviado desde el 21 de diciembre de 2016.

Pudo haber sido el domingo 5, o tal vez el  domingo 12 de febrero 2016, cuando nuestra madre nos citó a los dos para comer en  Tlatelolco y discutir el tema de San Antonio. Fue una reunión desagradable  de principio a fin. Ahí conocí al nuevo Fernando. Agresivo. Burlón.  Grosero. Prepotente. Chantajista. Ventajoso. Nunca le reclamé haber vendido su fracción. El reclamo fue por las áreas comunes. Argumentó que él no podía comprometer las áreas comunes. –Y por qué están en el contrato? –El contrato puede decir muchas cosas, pero yo no puedo negociar las áreas comunes. Llevaba impresas unas hojas con artículos del Código Civil relativas al derecho del tanto que pueden ejercer los copropietarios. Las explicó un tanto atropelladamente pues tampoco  estaba yo para una disertación académica. Le reclamé haber negociado la servidumbre de paso por mi terreno para llegar a la fracción del cerro que entregaría a Luis Arteaga. Contestó que la servidumbre de paso se le podría solicitar a un juez. Señalé que él no había contribuido al financiamiento de ese camino. Replicó que esa obra se hizo con dinero de mi madre, producto de la venta de la casa de Tecamachalco, lo cual es parcialmente correcto. Le recordé que la máquina trabajó unos días exclusivamente para él, haciendo unas terrazas en su fracción, lo cual aceptó como se aceptan las cosas en un pleito airado. –Sí me trabajó unos días, como si su afirmación abonara a su argumentación.

¿Cómo logró vender las áreas comunes? Es la pregunta que se hacen todos cuando escuchan la historia. Para venderlas se necesita un consenso de los copropietarios. ¿Cómo lo logró?  Con un chantaje implícito. “O acceden a mi planteamiento de subdivisión y servidumbres de paso, o seguimos de copropietarios de esas fracciones comunes. Y conmigo enojado, no cuenten con mi voto”. Las áreas comunes estaban condenadas de cualquier forma a ser un problema. Llegados  a ese punto no había forma de lograr nada bueno. Tendría que ser lo menos malo. Y creo que equivoqué mi elección. Opté por una solución mala y aun así la relación entre Fernando y yo se deterioró al punto de la ruptura.

Hubo dos momentos durante la reunión de Tlatelolco en los que reaccionó con mayor agresividad, al sentirse acorralado. El primero, cuando se levantó, fue a la cocina, y regresó gritando: - A ver, a ver, ¿cuánto dinero quiere Andrés? Contesté que nada. El segundo, cuando exasperado gritó que el trato podía deshacerse, y que había una cláusula penal en ese caso, de 500 mil pesos, más el reembolso del millón de pesos que ya le habían dado. La reunión terminó un poco mejor, cuando dijo que a nuestra madre, por ser usufructuaria vitalicia de las fracciones comunes, le corresponderían 5 millones de pesos. Es una cantidad enorme para los estándares de nuestra familia y consideré que siendo así, había que apoyar la operación a pesar de todos los inconvenientes que presentaba. Desafortunadamente, fue mentira. La mentira más grande que ha dicho Fernando en todo este proceso. Sé que no tiene caso reclamarle nada. Un hombre mentiroso, tranquilamente podrá decir que él nunca dijo lo que digo que dijo. Los 5 millones me parecen un exceso, pero la realidad es que no ha dado nada  a nuestra madre. Ya me ocuparé de explicar el tema de la cuenta en dólares de nuestra madre, que ahora es de Fernando, y el asunto del carro Fiat 500, que ahora lo presenta como una muestra de su magnanimidad. Hace algunos años, escribí, a propósito de él, una entrada en mi blog intitulada “El Magnánimo y el Traidor” que ahora me viene a la mente. La historia se repite.[3] Hacia el final de la reunión de Tlatelolco, comentó, aún exaltado, que había que terminar con toda esa “cantaleta”. ¿Cuál cantaleta? –La venta del Rancho… desde los tiempos de Hernando estamos con eso. –No es cantaleta. Es historia. –Perdón, me expresé mal, no es cantaleta, es historia, dijo burlón.

5 de febrero 2017. De ARP para GRP

Querido Gabriel:

Te envío una breve actualización de lo que ha pasado con los terrenos de Valle de Bravo:

Después de que los arquitectos Girault no siguieron adelante con el proyecto que habíamos convenido, surgió una posibilidad de hacer algo con el Arq. Luis Arteaga. El planteó la posibilidad de vender las fracciones que actualmente tenemos, tal y como están, juntas o separadas.

Surgió un primer comprador para la fracción de Fernando con una propuesta económica muy interesante.

Me comentó Luis Arteaga que hay otra persona interesada en tu fracción, y que en breve hará una propuesta, que te haremos llegar en cuanto se genere.

El interés de Luis Arteaga es cobrar la comisión por sus servicios en especie; concretamente, con el terreno del copete del cerro y en específico la parte que tiene la mejor vista, que es la que da a la laguna. Para hacer posible esto, se tienen que establecer servidumbres de paso por todas las fracciones.

Había existido  una muy buena coordinación con Fernando para hacer posible todo esto. Nos comentó hace algunas semanas que le hicieron una propuesta y de hecho nos enseñó un borrador del convenio que le enviaron. En su momento le dije que ese convenio estaba desequilibrado ya que implica concesiones de todos hacia un tercero, y un beneficio económico solo para él, pero que habría que seguir explorando las diferentes posibilidades. Posterior a eso Fernando se  volvió hermético, hasta que el martes, previo a una junta mía con el Arq. Arteaga, me llamó para decirme que él ya había firmado un contrato de promesa de venta con un Carlos Tovar, así como un contrato de mandato de venta con el Arq. Arteaga.  

El compromiso de Fernando incluye promover un convenio entre todos los copropietarios para entregar a Luis Arteaga el terreno que quiere como contraprestación (parte del copete del cerro), así como establecer y formalizar las servidumbres de paso en todas las fracciones. Me desconcertó que siendo así las cosas, él no nos haya comentado su intención previo a la firma de los contratos que nos involucran directamente y que haya mantenido oculto el tema por algún tiempo. 

Creo que el camino que estábamos siguiendo es el correcto, toda vez que Luis Arteaga tiene muy buenos contactos y una clientela potencial de primera línea. La muestra está en el cliente que consiguió para Fernando. Sin embargo, todo el paquete estaba en construcción, y no es un contratiempo menor el que Fernando se haya adelantado unilateralmente sin consultarnos.

Adjunto el correo que me envió este miércoles, y solo hago notar que se trata de un documento ya firmado por él.  Con mis cordiales saludos. 

El día  22 de febrero de 2016 envié a mis hermanos y a Luis Arteaga un comunicado fijando mi postura. Quería que quedara muy clara para la posteridad.

Por aquellos días, en mi ánimo estaba detonar un proyecto inmobiliario con Luis Arteaga. Tan es así que en mi comunicado, se lee que “me interesa particularmente encontrar soluciones a todos los temas que aquí se plantean, con el objetivo de lograr detonar algún desarrollo inmobiliario que abarque todas las fracciones que son propiedad de la familia RP, para lo cual ofrezco mi franca y decidida colaboración con el Ing. Luis Arteaga, quien ha dedicado valioso tiempo y esfuerzo a conseguir este objetivo”.  

La “virgen” es el corazón del Rancho. En un contexto de que habría proyecto inmobiliario, hacía sentido ceder esa fracción a Luis Arteaga. Sin proyecto inmobiliario, no hacía ningún sentido hacer esa concesión. Esta fue mi gran equivocación: Pensar que habría proyecto inmobiliario, lo cual, al cabo de pocos meses, se vio que no lo  habría. Mi otro error: Pensar que Luis Arteaga sería un mejor copropietario que Fernando. Por eso no veía tan mal tenerlo de copropietario. Reconozco que fue mi madre la que siempre se disgustó con la idea de convertir a Arteaga en copropietario. Cometí  dos grandes errores. En mi comunicado, me perdí en los detalles.

22 de febrero de 2017

COMUNICADO

 Ante los contratos de mandato de venta y promesa de compra venta  firmados por el Lic.  Fernando R,  con el Ing.  Luis Arteaga y señor Carlos Tovar, respectivamente, expongo:

·         Es mi interés que concreten sus operaciones de acuerdo con sus respectivas expectativas e intereses;

 

·         Que mi única preocupación es que  la eventual  venta no afecte los intereses legítimos de terceros, incluyendo los míos propios;

 

·         Que cualquier operación con los terrenos en el Rancho San Antonio, propiedad de la familia RP, debe dejar a salvo los derecho de usufructo vitalicio de la señora Carmen Pichardo. Más allá de sus derechos legales que deben reconocerse,  ella ha contribuido de manera fundamental a realizar y financiar toda la infraestructura existente, incluyendo casas habitación, caminos y brechas, reforestación de predios, tomas de agua, instalaciones eléctricas,  cisternas de agua potable y agua para riego, entre muchas otras acciones realizadas por ella en beneficio de toda su familia.

 

·         Que deseo asentar con toda claridad, que solo estaré en posibilidades de recibir recursos de algún tercero, exclusivamente si se trata de la enajenación del predio de mi propiedad exclusiva, de una minusvalía en su valor claramente cuantificable y establecida en la legislación que nos rige, o  de los derechos de copropiedad que me corresponden sobre otros predios. Lo anterior,  tanto por una convicción personal, como por así estar obligado por la legislación fiscal y otras disposiciones relevantes.

 

·         Que con el objetivo de financiar ciertas actividades de mantenimiento del Rancho, incluyendo pago de prediales, sueldo del cuidador, mantenimiento de caminos y casas habitación, entre otras, invertí recursos en rehabilitar dos casas habitación en la fracción 7 (Ranchito). No tengo registros de todos los gastos ni de la inversión realizada. Estoy en la disposición de aclarar cualquier duda que tenga alguna parte interesada, y/o de entregar la administración de dichas casas habitación al o los copropietarios que tengan interés en ello.

 

·         Que es mi preferencia lograr una enajenación completa de las copropiedades que tengo junto con mis hermanos, a cualquier otro esquema que pudiese encontrarse, por simplicidad, claridad y facilidad para el manejo futuro de las copropiedades, aun cuando estoy abierto a todas las  posibilidades que contemple  la legislación vigente.

 

·         Que es mi obligación plegarme a lo  que indique la ley en todos los aspectos.

 

·         Que me interesa particularmente encontrar soluciones a todos los temas que aquí se plantean, con el objetivo de lograr detonar algún desarrollo inmobiliario que abarque todas las fracciones que son propiedad de la familia RP, para lo cual ofrezco mi franca y decidida colaboración con el Ing. Luis Arteaga, quien ha dedicado valioso tiempo y esfuerzo a conseguir este objetivo.

Del análisis de los contratos citados, resaltan los siguientes aspectos:

·         La ausencia de indicaciones de cómo se manejará el tema del usufructo vitalicio de la Sra. Carmen Pichardo en las operaciones de traspaso de dominio de los derechos de copropiedad del Lic. Fernando R a favor del Ing.  Luis Arteaga, toda vez que no están claros los parámetros monetarios de referencia para esta operación.

 

·         Solo es posible inferir  una cifra para el valor de la transacción a la que alude el punto anterior, a partir de la superficie involucrada en ambas transacciones (5.4 hectáreas en la promesa de venta, aproximadamente 2 hectáreas para el contrato de mandato).  

 

·         La ausencia de dichos parámetros de referencia  también tienen implicaciones para el cumplimiento de las obligaciones fiscales de las partes, lo cual puede llevar a un replanteamiento de los acuerdos en caso de no resultar aceptables para un notario público en su forma actual.

 

·         La ausencia de cláusulas que se refieran a la casa habitación escriturada dentro de la fracción común 6, y que aparentemente se encuentra ubicada dentro de la fracción 3. Esta confusión debe aclararse según corresponda antes de proceder a enajenar los derechos de copropiedad de la citada fracción común 6.

 

·         El compromiso del Lic. Fernando R de entregar al mandatario  servidumbres de paso por las fracciones 7, 6, 4,  3, 2 y  1, toda vez que no ha habido acuerdos previos entre los propietarios y copropietarios de dichas fracciones sobre el particular. Las situaciones similares de servidumbres de paso dentro del Rancho San Antonio han sido resueltos de diversas formas por las partes. 

 

·         El compromiso del Lic. Fernando R, de gestionar un acuerdo de voluntades con el resto de los copropietarios de la fracción 1, para disolver dicha copropiedad en partes iguales, y asignar una de ellas, y específicamente la del lado poniente, al Sr. Luis Arteaga. Dicha fracción es la más atractiva en términos de vista y topografía por lo cual se necesita profundizar en este tema para alcanzar un acuerdo equilibrado.

 

·         Se sugiere respetuosamente informar al  eventual comprador de la fracción 4, Sr. Carlos Tovar, (si es que se considera necesario)  que a la fecha actual,  no hay constituido ningún régimen de condominio ni hay un compromiso por parte de los propietarios y copropietarios de los  predios aledaños para hacerlo. Además, informarle que la fracción 4 no cuenta aún con servicio de agua potable ni luz eléctrica, mismos que hay que tramitar, toda vez que la infraestructura hidráulica existente corresponde a  las fracciones 1 y  6. Comentarle que la tubería para el bombeo de agua de la fracción 7 a la fracción 6 atraviesa la fracción 4 y que es necesario respetar esa servidumbre de servicios. Comentarle que la servidumbre de acceso actual a todos los predios es por la fracción 7 con el ancho que tiene actualmente. Comentarle que la operación de promesa de venta está pactada AD CORPUS y que no existen mojoneras ni ninguna indicación sobre el terreno sobre los linderos con sus colindantes, propietario de la fracción 3 y copropietarios de las fracciones 7, 6 y 1.

Reitero mi mejor disposición para alcanzar acuerdos satisfactorios para todos,  con los copropietarios  y propietarios, actuales y futuros, de fracciones colindantes con la mía

El comunicado lo preparé con antelación a un desayuno al que nos convocó Luis Arteaga en la casa club del Club de Golf Bosques de Santa Fé, el 26 de febrero de 2017. De esa reunión en particular si hice una minuta que distribuí entre los asistentes, que transcribo.

 

ASPECTOS RELEVANTES DE LA  REUNIÓN SOBRE RANCHO SAN ANTONIO, 26 DE FEBRERO DE 2017 (versión elaborada por AR; sujeta a modificaciones y/o aclaraciones de los demás participantes)

Asistentes: Fernando R (FR),  Luis Arteaga (LA), Andrés R (AR)

 

Se repasaron los principales puntos que tienen que resolverse, bajo el entendido que el copropietario Gabriel R. no estuvo presente y que para muchos temas es necesaria su opinión y eventualmente su acuerdo:

·  Usufructo Sra. Carmen Pichardo: Es usufructuaria de las fracciones comunes, para las cuales no está fijado un valor de transacción (los derechos de copropiedad de FR pasarían a LA).  Una opción es que LA  mantenga el usufructo existente; otra que la usufructuaria renuncie a ese derecho y sea compensada. Se discutió el tema sin llegarse a ninguna conclusión. 

·  Casa familiar: FR y LA comentaron que se ubica dentro de los terrenos de Gabriel R, según planos. AR comentó que la casa está escriturada dentro de la fracción común, por lo cual se necesita buscar una solución a este problema. El tema quedó pendiente.

·  Valor de transacción de los derechos de copropiedad de FR en favor de LA: No se estableció un valor en el contrato de mandato. LA comentó que ya había consultado con el notario Alejandro Pérez Teuffer y que si es necesario fijar un valor. Dicho valor es necesario para hacer escrituras, pago de impuestos, y derecho del tanto que tienen los otros dos copropietarios. LA quedó en informar cuál sería dicho valor.

·  División de la fracción común del cerro: En el contrato de mandato se menciona que FR buscará un convenio con los otros copropietarios para que dicha fracción común se subdivida, y que la parte que da a la laguna corresponda a LA. AR comentó que podría analizarse la posibilidad siempre y cuando fuera dentro de un convenio equilibrado y que faltaba la participación de Gabriel R. y de la usufructuaria vitalicia.  FR comentó que él podría impulsar el proceso para la subdivisión del área común pero no necesariamente el convenio para repartir la fracción común.

·  Servidumbres de paso: Se revisaron todas con base en un plano. Se vio primero el acceso a la fracción 4 (la que FR vende). Tiene acceso por el camino existente que entra al Rancho de la carretera; LA comentó que el comprador quiere utilizar el camino de piedra y de ahí tomar la brecha que lleva a la fracción 4. La fracción común tendría que darle servidumbre de paso. AR comentó que sería necesario que el comprador también diera servidumbre para que el camino actual quede abierto para todos. AR comentó que todo camino de piedra, incluyendo la parte cruza la fracción de FR,  está escriturada como propiedad común. El único camino a la fracción común del cerro cruza por toda la fracción de AR. El camino llega a dos puntos de la fracción común. Un punto  a pocos metros  del mirador de piedra de AR, y otro cerca del copete del cerro.  El mencionó que lógicamente tendría que otorgar una  servidumbre si se llega a un acuerdo sobre  la subdivisión de las fracciones del cerro;  que en el marco de un convenio se tiene que establecer una compensación y que sería necesario rectificar algunos tramos para perjudicar menos su fracción. LA comentó que el estaría dispuesto a hacer mejoras a ese camino a fondo perdido y estudiar el tema.  AR consideró que no es oportuno hacer obras hasta que no se alcance un convenio.

Se comentó que la percepción de estos temas seguramente sería  diferente en el marco de un proyecto de desarrollo inmobiliario como el que planea hacer LA. LA dará detalles más adelante del proyecto que tiene en mente y anticipó que ya está en vías de proceder a realizar el estudio de impacto ambiental.

 

LA y AR quedaron en volverse a reunir en fecha próxima para avanzar en estos temas. 

De FRP para ARP, GRP y LA, 28 de febrero de 2017

Estimados todos

 

 Agradezco la invitación del Ing. Luis Arteaga al espléndido desayuno en Santa Fe que disfrutamos el pasado 26 de febrero, así como el envío de la síntesis de los aspectos relevantes tratados durante el mismo. Pongo a su atenta consideración  los siguientes comentarios:

 

-          FR expresó conocer los antecedentes de la ubicación de la casa familiar y ofreció su apoyo como copropietario a la solución que se identifique como viable conjuntamente con Gabriel RP, quien es propietario exclusivo de la fracción 3

 

-          FR no tiene inconveniente en promover en su oportunidad los convenios de disolución de copropiedad y servidumbres de paso; no obstante estima que para repartir las fracciones comunes con certidumbre jurídica, se requiere obtener su subdivisión, considerando equitativa una compensación a quien saque adelante estas gestiones;  misma que consiste en otorgar la  preferencia en la selección de la ubicación de un predio en el área común 1 del cerro

 

-          FR desea aclarar que los términos y condiciones del derecho del tanto de copropietarios y usufructuaria,  con base en el valor de la transacción a que se refieren los puntos primero y tercero, podrán notificarse a partir del momento en que FR transmita la propiedad de la fracción 4 al comprador

 

-          Quedo en la mejor disposición de colaborar con todos ustedes para superar la problemática planteada

En alguna fecha posterior al desayuno del club de golf Santa Fe, coincidí en Valle de Bravo con Luis Arteaga. Hicimos un recorrido por los predios en su camioneta. En el trayecto, recuerdo que me comentó: -Te aprecio mucho, pero yo no trabajo de balde. Todo lo que hago necesita tener una contraprestación. Después del recorrido, nos sentamos a platicar en la mesa de fierro del jardín junto al corral. La charla se tensó pronto. Arteaga me dijo que era ilegal que bombeáramos el agua de la fracción 7 a la fracción 6, donde supuestamente está la casa. Eso me prendió: -Luis, ya llegamos al punto en el que vamos a discutir el agua que llega a los baños de mi casa… -Para qué quieres ser copropietario conmigo? Yo estaba firme porque mi madre ya me había dicho que ella por ningún motivo quería a Luis Arteaga como copropietario. Arteaga dijo que quería las copropiedades para garantizar el paso al predio que sería de él. Dije que si se trataba de eso, bastaba con un acuerdo de servidumbres de paso. Ahí mismo, acordamos que los derechos de copropiedad que Fernando le había dado, nos los cedería a Gabriel y a mí.

Es la posición que llevamos al desayuno que por petición de mi madre, convocó mi tío Felipe a Fernando, a Luis Arteaga y a mí, para el día 11 de marzo de 2017. Por esos días, sentí que el acuerdo no era malo. Seríamos dos copropietarios de las fracciones 6 y 7, en lugar de tres, lo que flexibilizaría bastante la toma de decisiones para su manejo. La subdivisión de la fracción del cerro tampoco estaba tan mal, pues tendría yo una fracción individual de buen tamaño por allá arriba, y con los servicios necesarios, pensaba. Los detalles como el costo de los servicios y el mejoramiento de la infraestructura nunca lo traté, a pesar de estar en mis radares. Desgraciadamente los acontecimientos se precipitaron demasiado y se quedaron muchos cabos sueltos. El desayuno con mi tío Felipe era para superar la disputa familiar y en ese momento, no veía mal los acuerdos previos que habíamos tomado con Luis Arteaga sobre las copropiedades. En esas fechas, tenía yo bastante confianza en que él sería un buen desarrollador y que podríamos echar a andar un desarrollo inmobiliario bastante lucrativo para nosotros. No podía haber mejor prueba de la capacidad de Luis Arteaga que los 32 millones que se embolsaría Fernando. Tenía acceso a una de las clientelas de mayor poder adquisitivo de México.

El desayuno con mi tío Felipe del día 11 de marzo de 2017 fluyó bien. Se ratificaron los acuerdos sobre la subdivisión de la fracción 1, sobre las servidumbres de paso, y sobre la cesión de los derechos de copropiedad de las otras fracciones de Fernando a favor de Gabriel y yo. Los acuerdos los escribió Luis en una servilleta y los firmamos todos. Las partes, que éramos Fernando, Luis y yo, y los testigos, que fueron mi tío Felipe y mis primos Gerardo y Luis Felipe. A pesar de los acuerdos, la relación entre Fernando y yo,  no se distendió. Salió el tema del reconocimiento de los linderos entre mi fracción y la que él estaba vendiendo. El acuerdo impulsado por mí es que se respetaran los linderos que identificó hacía unos años el Ing. Alejandro Cruz; Fernando había llevado a otros topógrafos y sus líneas no coincidían, por poco, con las del Ing. Cruz. Sin embargo, la pequeña discrepancia en las líneas se daba en un lugar crucial. Para los topógrafos de Fernando, el primer tramo del camino que sube a la Palapa quedaba del lado de él; para mí, ese camino había sido siempre el lindero y era absolutamente impensable renunciar a él. Más aún, la operación de Fernando se pactó ad corpus, el comprador nunca pudo haber recorrido los linderos puesto que no estaban marcados, y por lo tanto me parecía una posición grosera pretender mover ese lindero que yo consideraba histórico. El hecho es que a Fernando le molestó mi insistencia en el reconocimiento de estos linderos y no recuerdo que haya habido ningún gesto cordial entre nosotros dos ni al principio ni al final de ese desayuno. Nuevamente, creo que la posibilidad de dañar la operación de 32 millones de pesos tenía a Fernando nervioso, lo que puede explicar su actitud en aquella ocasión. A partir de ese día, en mi mente se comenzó a configurar otra explicación. Los derechos de copropiedad se los había cedido Fernando a Arteaga, y éste a su vez a Gabriel y a mí. Formalmente, sin embargo, se tendría que plantear como una cesión de derechos de Fernando a favor de Gabriel y yo. ¿Tendríamos ahora que estarle ahora agradecidos?

 De ARP para GRP. 13 de marzo de 2017

Querido Gabriel

 

Distraigo nuevamente tu atención con el tema de San Antonio. Como te lo comenté en correos anteriores, nuestro hermano Fernando celebró un contrato de compra venta de su fracción, con un Carlos Tovar Pulido como comprador, y el Ing. Luis Arteaga como agente inmobiliario.

 

Ellos establecieron como comisión para el Ing. Arteaga, que Fernando les cediera sus derechos de copropiedad sobre  las áreas comunes que tenemos, y que se asignara al Ing. Arteaga, la parte del área común del cerro que tiene la vista hacia la laguna. Este último compromiso nos lo debieron consultar a nosotros dos como copropietarios, pero no fue así.

 

Por ello tuve algunas pláticas con el Ing. Arteaga, para saber qué pasaría con las áreas comunes, y analizar el caso del terreno del copete del cerro.

 

A petición de nuestra madre, intervino mi tío Felipe, como mediador/facilitador.

 

Ayer sábado tuvimos un desayuno en el cual alcanzamos algunos acuerdos.  

 

Podríamos sintetizarlos así:

 

Fernando sigue adelante con su operación de venta;

La copropiedad del cerro se dividiría entre tres; y la parte que da a la laguna correspondería al Ing. Arteaga;

Las otras dos copropiedades serían nada más tuya y mía (dos copropietarios en lugar de tres);

Se constituyen las servidumbres de paso necesarias para llegar a todos los terrenos.

Este no es el tipo de acuerdo que me hubiera gustado tener, puesto que hubo un gran desgaste para lograrlo, seguimos dentro de un esquema de copropiedades, no hay un beneficio monetario para nosotros dos,  tuve que ceder la servidumbre de paso por mi terreno por el camino que hice hace tres años, y la situación de la casa familiar se mantiene confusa, puesto que está en tus terrenos pero está escriturada y paga prediales en la fracción común.  

A pesar de ello,  creo que es mejor un acuerdo que un escenario de conflicto. La compra venta de Fernando se terminará de pagar en diciembre de 2018; puede ser una ventana de tiempo  para que también nosotros logremos alguna venta de nuestros predios, y sobre todo, de las copropiedades. Es probable que con la llegada de nuevos propietarios al Rancho se facilite la participación de más inversionistas.

 

En todas las pláticas y conversaciones he insistido en que es absolutamente indispensable que tu también estés de acuerdo en lo que se vaya a hacer en cuestiones de copropiedades.  Lo que hizo Fernando me ha dejado muy mal sabor de boca pero ni modo, ahora no hay más que ver  hacia adelante.  Estoy en la mejor disposición de comentar contigo lo que consideres. 

 

La prisa en principio es de Fernando y del Ing. Arteaga, pues tienen que firmar sus contratos definitivos para el 3 de abril, pero creo que a todos conviene  tener claridad de lo que va a pasar.

 

Adjunto un archivo con los acuerdos del día sábado.

 

Afectuosamente.

 

El día 27 de marzo de 2017 se firmaron los convenios formales, en otra comida en El Odeón de Palmas, a la que asistimos Fernando, Luis Arteaga y yo,  y quedó solo pendiente la firma de nuestro hermano Gabriel, radicado en Roma. El ya había rubricado los acuerdos de la servilleta, y adjuntó un Pronunciamiento en el que los hizo propios. Alguna demora debe haber habido en su respuesta formal que puso a Fernando muy nervioso, y que lo llevó a enviar el correo a continuación, en términos nada cordiales, y en el que se refiere por primera vez a un importante suceso del pasado que nadie había sacado a la luz hasta ese momento.

De FRP a GRP. 3 de abril de 2017

Querido Gabriel

No tengo nuevas versiones de los convenios, las que te envié son las que nosotros firmamos. Por favor confirma si estás dispuesto a recibir la cesión de mi parte de los derechos de copropiedad en AC6 y AC7, y tu disposición a la división de la AC1 en la forma prevista. Solo falta tu firma.   (recibes AC6 y AC7  y te quedas con una tercera parte de la AC1, a cambio de permitir que Luis Arteaga, quien gestionó la compraventa de mi fracción 4, escoja con preferencia la fracción de la que será titular . SI estás de acuerdo firma,  de lo contrario, infórmame tu negativa. 

 Hay un retraso de 12 años en la determinación por parte de ustedes de recibir dicha cesión  solicitada por mi madre, como lo puedes constatar en la carta que te envió Andrés  el  7 de julio de 2005, que te adjunto.  

Agradeceré tu respuesta a la brevedad.

 Saludos Fernando R

En algún momento a finales de marzo de 2017, Fernando recordó ese antecedente, la cesión de derechos solicitada por nuestra madre. En términos estrictos el breve correo es incongruente. El primer párrafo alude a un intercambio de bienes (cedes y recibes) mientras que el segundo párrafo alude a una cesión de derechos unilateral por parte de él. Yo estaba un domingo por la noche en mi casa de Liverpool cuando sonó el teléfono. Era mi madre para comentarme que Fernando le había recordado ese antecedente, y me preguntaba si yo lo recordaba. –Si, ese antecedente existe. Me quedé pensando un rato si ese antecedente me convenía o me perjudicaba. Después de un rato me di cuenta de que me dañaba profundamente. Fernando se posicionaba como una persona magnánima, desprendida, generosa, y Gabriel y yo, ahora tan molestos, no habíamos aceptado su gesto de generosidad de hacía algunos años, por desidiosos o quién sabe por qué. La razón de fondo la tenía clara en mi mente. Solo que me había prometido a mí mismo no decírsela a nadie, lo cual he hecho. Y no es sino hasta ahora que la plasmo en este escrito.

La Herencia de San Antonio

Las 22 hectáreas de las que somos propietarios y copropietarios provienen de una propiedad de mi abuela materna, Carmen Pichardo Pagaza. Ella nos heredó en vida. Mediante una rifa que se hizo en algún año entre 1964 y 1968, ella dividió su rancho en cinco fracciones de aproximadamente 25 hectáreas cada una, entre las familias de sus cinco hijos. La división de las fracciones de cada familia entre sus miembros la decidió cada una de ellas, a su manera. En nuestro caso, la división se hizo sobre un bosquejo muy general que yo hice. Partí de la casa como un centro de distribución. Siendo tres hermanos, tracé tres fracciones que se sometieron a sorteo, que se hizo en 1987.  Me tocó la fracción del cerro, es decir, de la casa para arriba. No estaba mal, pero a mi regreso de Inglaterra, vi el trazo definitivo. Había creado mi madre cuatro áreas comunes, es decir copropiedades que abarcaban las mejores áreas del rancho. Tardé muchos años en ubicar el vértice en el que comenzaba mi fracción. La subdivisión se hizo con base en unos planos  hechos por Ricardo Ballesteros sobre las rodillas. ¿Por qué no se rectificó? Estaba la presión encima de mi tío Felipe (y tal vez otros tíos) para un nuevo reparto. Inclusive, aún ya contando con las escrituras, recuerdo la aseveración de mi tío Felipe de que la donación hecha por la Omma (mi abuela) era reversible. Hubiera podido tratar de corregir el polígono de mi predio antes de la escrituración del Rancho en 1987, pero me arriesgaba a que el tío Felipe convenciera a la Omma y se suspendiera el reparto. Ignoro qué tan cerca estuvimos de que se materializara ese riesgo, pero no hay duda de que fue real. Tere Segura, amante por muchos años del tío Felipe, y que por muchos otros se hizo pasar como una “amiga de la Omma” dio fe de que efectivamente mi abuela llegó a tener dudas sobre si debía repartir el Rancho entre los nietos, como lo hizo, o si debía hacerlo entre sus cinco hijos.

En ese año de 1987 se perdió la Trompa del Elefante, una de las áreas con mejor vista, que se le cedió a Adela Pichardo Belchéz, hija del tío Paco, a quien mi madre y sus hermanos veían por ese entonces como hermano y decidieron entre ellos que sus hijos también entraran al reparto de San Antonio, lo cual se hizo.

Con la creación de las áreas comunes, mi predio quedó justamente a medio cerro, sin partes bajas, ni tampoco con las partes altas del copete del cerro. Es un triángulo con una topografía casi imposible, encerrado, sin accesos. Desde 1987 me hice el propósito de que algún día lograría hacer algo con mi predio, y al mismo tiempo, me hice a la idea de que tendría que acostumbrarme a vivir en los terrenos de las copropiedades. De haber tenido yo desde el principio un terreno útil para algo, con servicios, tal vez toda la dinámica del Rancho habría sido diferente pues no hubiera puesto tanta atención en las áreas comunes, como la que puse. A Fernando le tocó una fracción con unas áreas planas fabulosas, y con laderas arboladas de poca pendiente. La única ventaja de mi fracción es el factor vista, pero la tiene aún mejor la fracción del copete del cerro que quedó como copropiedad.

Cuando volví de Inglaterra en el año 1987 me encontré con el regalo de Adela, la creación de las copropiedades, mi fracción mutilada y la urgencia de ir a firmar las escrituras de la herencia, antes de que cualquier otra cosa pasara. Creo que fue buena decisión, pero me dolió tener que aceptar la  peor parte del terreno. En ese año, mi tío Felipe hizo una serie de caminos por todo el Rancho (por las 130 hectàreas que pertenecieron a la Omma) y uno de ellos conecta la fracción nuestra con la de los demás. Debíamos estar agradecidos con el tìo Felipe pues bajo cualquier criterio por el que se le mire fue una obra de ingeniería monumental. Son varios kilómetros de caminos internos, que cruzan laderas y cañadas, y que cuarenta años después ahí siguen, con poco mantenimiento, pues se les trazó bien y se hicieron buenos trabajos para darle salida al agua pluvial. El detalle es que ninguno de los caminos que se hicieron llegaba a mi predio, lo cual le hice saber al tío Felipe, y a consecuencia de ello, se hizo el camino que va a La Palapa, así como la magnífica plataforma que se ubica ahí.

Intuitivamente sabía yo que la plataforma donde está La Palapa estaría dentro de mi fracción, aunque desconocía la ubicación del vértice donde comenzaba mi terreno. Unos diez años después, yo creo que en 2002, mandé hacer el primer levantamiento topográfico de las fracciones nuestras, ubicándolas dentro del terreno, y fue entonces cuando me di cuenta de dos cosas: La primera, que la plataforma de la Palapa no estaba dentro de mi terreno, sino en el de mi hermano Gabriel. La segunda, que la casa familiar, que todos pensábamos que se ubicaba dentro de la fracción común creada específicamente para ello, también quedaba dentro del polígono del predio de Gabriel. Muchas veces maldije a Ricardo Ballesteros, el topógrafo que hizo el reparto de lo nuestro sobre las rodillas, y a mi mala suerte. Pero mi decisión fue la de no quejarme y seguir trabajando a favor del Rancho, concebido como un patrimonio familiar. Ya habíamos logrado como familia hacer la casa en un lugar espectacular, y dotarla de un camino de acceso de 600 metros de largo, perfectamente empedrados, con los recursos del premio “Estado de México” que ganó mi padre en 1987. Había grandes zonas comunes y un buen ambiente familiar para aprovechar bien este valiosísimo patrimonio familiar.

La Primera Cesión de las Copropiedades

Al paso de los años, sentí la necesidad de corregir los errores cometidos por Ricardo Ballesteros. Como economista sabía perfectamente que la casa necesitaba tener un propietario, no unos copropietarios, y además, con los trabajos topográficos que mandé hacer en 2002, todos cobramos conciencia de que a mi me había tocado la peor parte. Mi madre comenzó a decir que la milpa de debajo de la casa sería mía, y era el argumento que siempre salía cuando se tocaba el tema del reparto o del Rancho en general. Una vez que dejé el gobierno federal, pude poner manos a la obra, y me aboqué a elaborar unos convenios que corrigiesen la situación de la casa, y que dieran solución al tema de las copropiedades, que son de todos y no son de nadie. El acuerdo consistía en dejar un área común para Gabriel y otra para mì. Fernando cedía sus derechos sobre las copropiedades. El proceso se detonó con una carta que elaboró mi madre, a instancias mías, y que nos envió a los tres hermanos. Fernando accedió de buen grado y desde luego Gabriel y yo. Trabajé algunos días en elaborar los convenios, sobre la premisa que nos dio el notario Renè Santìn, de que moviéramos los linderos lo menos posible para facilitar la protocolización de los convenios. No recuerdo el motivo, pero después, estuve trabajando los convenios con la notarìa donde se llevó a cabo la venta de la casa de Ixtapan de la Sal, con un joven abogado que en principio parecía la persona adecuada para preparar todos los documentos, pero al paso de las semanas no hizo nada y dejó de tomarme las llamadas. Recurrí a otra notarìa que me recomendó un amigo mìo, Eduardo Ruiz de Chàvez, y conocí una abogada muy capaz y diligente. Con ella si saldrían los convenios, pensé, hasta que sucedieron unos hechos completamente inesperados y muy desagradables que dieron al traste con todo intento de materializar estos convenios (incluyendo la cesiòn de derechos de 2005 a la que Fernando hizo alusión en 2017.

UN BRINCO AL PASADO

 

De ARP a GRP. 24 de marzo de 2009

Te escribo con un sentimiento de mucha desolación. El domingo pasado coincidieron varias cosas muy desagradables protagonizadas por Fernando, nuestro hermano.

CONFLICTOS

La historia es larga. Parcialmente la conoces. Tiene un amigo, un tal Everardo, que vivía en su cabaña en San Antonio, que después fue a robar cables de luz de alta tensión en la casa de mi tío Felipe provocándole serios daños en todos sus aparatos eléctricos, que derribó una valla de bambú que había colocado mi tío Ignacio en algun lado de su predio, hasta que por fin, cayó preso, al ser detenido en flagrancia robándose tubos de cobre en una ferretería. 

Fernando prometió, dio su palabra, ante mi madre, ante mi tío Ignacio, ante mi tío Felipe, que esa persona no volvería a entrar al Rancho San Antonio. Salió libre hace unos meses, y el domingo, reaparece en la casa de nosotros, conduciendo un vehículo, al lado de Fernando. La palabra de Fernando dejó de tener ningún valor. 

Discutí fuerte con él. Acaba de comprar un Audi, modelo TT, precio de más de 50 mil dólares, en el que no caben sino él y una persona más. Un lujo, al que tiene derecho, si no fuera porque vive en casa de mi madre y no ha aportado nada para los gastos generales. Mi madre, siempre solícita, accedió hace tiempo a hacerle la contabilidad de sus gastos del asunto de Stancioff. Ahí vi la prueba documental de lo que ya sabía: Envíos de dinero regulares a Valle de Bravo, vía Western Union, para sostener a la familia del preso. Peor aún, la parte posterior de Las Amelinas, las Guijas, se la escrituró mi madre a Fernando. Ahí construyó otra cabaña, y al momento de solicitar el servicio del agua potable se la negaron, ya que Everardo, de pésima fama pública aún antes de ingresar a la cárcel, se ostenta como propietario, o tal vez lo sea. 

El Audi anterior de Fernando, A3, se lo vendió, o permutó, a Juan, el esposo de Carmelita, sin consultarle ni Fernando ni Carmen nada a mi madre. Nada los obliga, están en su derecho, de no ser porque Carmen financia buena parte de sus gastos con la jubilación que mi madre consiguió en el ISSSTE. Fernando, el gran benefactor, daña una relación de afecto que mi madre ha forjado a lo largo de muchos años. 

¿Que me responde Fernando? Con un "si, ya llevo varios reconozcos" pero como te digo, para mi su palabra ya no tiene ningún valor. Te lo cuento a ti, Gabriel, como un desahogo, para que estés enterado, pero también, para cuestiones prácticas.

CONVENIOS

El convenio de buena voluntad, que firmamos los tres, sobre copropiedades y derechos de paso, me ha costado dinero y esfuerzo, tan solo 1 millón de pesos en adquirir el terreno de acceso, 100 mil pesos en hacer el camino, otros 20 mil en un camino alterno que pidió Fernando para "llegar con privacidad a su cabaña", 50 mil pesos en topográfo y planos, y los honorarios notariales para elevar el convenio a escritura pública, mismos que deberé cubrir, a pesar de que yo mismo pedí al nuevo notario que vi para que agilizara las cosas,  que detenga todo, que no protocolice nada, porque no habrá firma, porque Fernando no tiene palabra y yo no estoy dispuesto a convivir al lado de ex convictos, drogadictos y personas de esa calaña.

 A ti te firmo lo que quieras, cuando quieras, porque para mi la sangre es sagrada, tu eres mi hermano y tus hijos los únicos sobrinos. Pero estoy cansado, frustrado, después de varios años de empeño y no haber llegado a nada.

Lo que ahora transcribo  lo escribí hace unos meses en mi blog, con algunos nombres cambiados, puesto que ahí no busco exhibir a nadie, sino más bien, presentar relatos que permitan a la gente meditar con base en la experiencia ajena. La secuencia que transcribo a continuación estaba pensada como obra de teatro, que no concluí, puesto que me rebasó la dinámica de los acontecimientos.

ALCIDES EN SU DESPACHO. LE ENTREGAN COPIA DE LA CARTA

 

-Es extraño. Para que revive Tino esa carta? No tuvo efectos. No se protocolizó. Es como si no existiera…Pero aquí la tengo en mis manos. Si…aquí dice… Tino nos cede a Gamaliel y a mi sus derechos sobre las copropiedades, que amparan muchos metros de terreno,  a cambio de un acceso por la puerta de servicio… Sí, recuerdo... un notario puso problemas con las escrituras... el otro nos puso al ayudante que no sabía del tema de las servidumbres de paso…

 

DA VARIAS VUELTAS EN SU OFICINA. PENSATIVO.

 

-Eso, eso. Si, eso fue. Firmamos esa carta. Firmamos los planos. Pero poco tiempo después, entré por la puerta de servicio. No estaba puesto el candado. Me alarmé. Se podían meter los delincuentes. Subí por el camino hasta la casa principal. En la curva antes de llegar, se me atraviesa un camión de redilas blanco. En la cabina iban unas cinco personas, amontonados. Manejaba un joven moreno, bastante joven, con toda la facha de ser gente local. Puse la moto frente al camión, cerrándole el paso. Le pregunté  quién era. Dijo que Everardo. Que por dónde había entrado. Que por la nueva puerta de servicio. En eso se bajó Tino hecho una furia. Que de qué se trataba. Que del candado, de la seguridad. Que eso era un descuido menor, dijo Tino.

A mi me pareció una falta grave. Al día siguiente cambié el candado. Al hacerlo, tuve plena conciencia de que echaba por la borda un convenio que me beneficiaba bastante, pero el precio que había que pagar, era tratar con esa chusma amiga del Tino. Era un precio elevadísimo. Preferí no aceptar nada que me diera Tino a cambio de tener la libertad de reclamarle las conductas que juzgué antisociales.

Poco tiempo después, tuvieron los vergonzosos sucesos en casa del tío Felipe, que marcaron el destierro de los amigos del Tino del Rancho, y también del Tino. Después de esos sucesos, dejó de ir a sus terrenos, y llegaba tan solo a dormir a la zona común, a la casa familiar, a la que iba mi madre. Siempre llegaba, se sentaba sin saludar, a que le sirvieran su cena. Yo solo lo miraba de reojo. Era una especie de cena de fantasmas, a la luz de unos candiles que daban una luz insuficiente para el tamaño de ese salón.

 

ALCIDES RECONSTRUYE LA ESCENA EN SU MENTE. DOCE AÑOS ATRÁS

 

Circula afanosamente el camión de redilas blanco por la subida de piedra que va a la casa del tío Felipe. Va con las luces apagadas. Cinco gentes en la cabina, todos adolescentes, cuatro hombres y una niña. Paran a unos cien metros de la casa del tío. El mayor se trepa al poste de luz. Corta el cable de acero que quería robar para venderlo por kilo. Para su mala suerte, el cable no cae a tierra. Se ven unos chispazos azulados al fondo de la barranca. El cable había caído sobre otra línea de abastecimiento.

Por la mañana del día siguiente, el vigilante del tío Felipe ve hierba quemada. Entra a las casas. Se da cuenta que no hay electricidad. Se quemaron por la descarga todos los refrigeradores, televisores, y demás aparatos que estuvieron conectados a las tomas de corriente  la noche anterior.

 

Sale el vigilante. Al fondo del jardín, ve un camión de redilas blanco. Lo reconoce. Son los amigos del Tino. Tienen mala fama. Sigiloso, corre por detrás de los setos. Los amigos del Tino miran perplejos al fondo de la barranca. Imaginan como deben hacer para rescatar su cable. El vigilante se acerca al camión blanco y le quita la llave del switch.

 

Los amigos del Tino habían sido descubiertos. Se levanta un acta por robo. Hay varias audiencias. Acude Tino a defender a sus amigos. También va el tío Felipe. El camión blanco permanece retenido en la casa del tío para disgusto del Tino y de sus amigos.

 

Hubo unas reuniones del Tino con el tío Felipe. Les concede el perdón y no van presos. 

Semanas o meses después, Everardo es detenido en flagrancia robando material en el almacén de una ferretería. Va preso. Ya se podía hablar de que entre los amigos del Tino había convictos y a la postre, ex-convictos.

VOZ EN OFF

Tino actuaba como si el comportamiento de sus amigos fuera de lo más normal. Adoptó  el discurso de los pobres contra los ricos, de los explotados contra los explotadores, y de las causas justas que suele haber detrás de la comisión de los delitos del orden común. Tino hace alusión a su convivencia con su banda, como si se tratara de una obra social. Dice haberse empeñado en sacar adelante a ese grupo de muchachos, y que por eso les brinda medios y oportunidades para enfrentar la vida, entre ellos, el camión blanco de redilas.  Cuando se confirmó que uno de ellos le robó al mismísimo Tino un tanque de gas, primero hizo coraje, pero ya después, muy quitado de la pena comentaba que el tanque de gas no fue robado, sino sustraído, porque la madre de alguno de esos muchachos lo necesitaba para preparar fritangas a la orilla de alguna carretera. Otra de las vertientes de apoyo productivo de Tino a sus muchachos es la fabricación de adobes, en la que el mismo participa, y luego utiliza esos adobes en edificar construcciones diversas, entre las que figuran unos cuartos rústicos sin terminar y una capilla pequeña con torres pequeñas y desproporcionadas.

Entre primos y tíos, se comentó ampliamente la relación especial de Tino con Everardo y su banda. Un señor soltero de unos 45 años, abogado con estudios en el extranjero, que pasa sus fines de semana con jóvenes casi adolescentes, de clase baja, de cultura nula, de aspecto desagradable, de trato ríspido y rijoso.  Se habla de relaciones sentimentales no convencionales. Se dice que Tino traspasa los límites entre las clases sociales, los grupos de edad, y las buenas costumbres, para satisfacer el apetito asociado con su inclinación sexual.

UNA VOZ EN OFF

Tino tiene esa faceta de buena gente. Ayuda a los demás. Se compromete. Baste decir que se hizo cargo de un débil mental en calidad de  albacea y para todo fin práctico, también de tutor. El minusválido tiene la costumbre de ponerse a hablar, a repetir, a preguntar, con un tono de voz muchas veces inentendible, y pasa de un tema a otro sin agotar ninguno y sin hilvanar nada con nada. Vaya que le tiene paciencia Tino a  este hombre y son innumerables los sacrificios que ha hecho por él.

DESALOJO.  REMEMBRANZA DE  ALCIDES. 20 AÑOS ATRÁS

En el Rancho familiar hay dos casas. La más antigua, está a pie de carretera, y hace tiempo servía de cocina y galera para acomodar a los peones que trabajaban en aquel entonces en la siembra de maíz y el cuidado del ganado que ahí engordaban. Los padres de Alcides, Tino y Gamaliel arreglaron esos cuartos de adobe y acondicionaron un lugar sencillo, pero digno, para pasar algunas temporadas en el campo. Años después el padre pudo financiar una casa moderna, amplia, en una de las colinas, con una hermosa vista al pueblo y la laguna. Para subir a la casa nueva, se prolongó la huella del camino que pasaba por la casa antigua.

Con el tiempo, Tino se quedó con la casa de abajo y Alcides se quedaría con la de arriba. A veces Alcides pasaba con su carro y le decía hola a Tino, si lo veía en la puerta de la casa. Después, casi siempre lo veía junto con un muchacho joven. La escena comenzó a convertirse en habitual, y Alcides, que tenía antecedentes aún mas antiguos sobre el carácter de Tino, se irritaba. No simpatizaba con las conductas no convencionales.  Pero podía tolerarlo. Hasta que un buen día, le dieron aviso de que en la casa de abajo, de la que era copropietario junto con Tino y Gamaliel, vivían permanentemente un grupo de muchachos de clase baja, que organizaban convivios al influjo del alcohol, y según versiones, fumaban mariguana y se cagaban en los basureros, de acuerdo con la versión de la señora que por aquella época hacía la limpieza de las dos casas. Alcides decidió poner un hasta aquí. Entró cuarto por cuarto. En el primero, encontró uno o dos muchachos. Los corrió. En el segundo cuarto, lo mismo. En la pequeña estancia, igual. Ese día desalojó a unos cinco o seis muchachos, haciendo valer sus derechos de copropietario. No hicieron mayor problema, ni protestaron, y salieron indolentemente de ahí con dirección a la calle.

Poco después llegó Tino. Le habían avisado lo que sucedía. Entró hecho una furia. Dio un empujón a Alcides. Gritó majaderías. Después se serenó. Comenzó a decir lo solo que se sentía. Que buscaba compañía, porque estaba solo. Sus palabras, que quedaron grabadas en la mente de Alcides, fueron: Sufro discriminación de género.  Alcides no quiso saber.
No preguntó. No indagó más. Se marchó.

VOZ EN OFF.

 

En algún momento se convenció  Alcides de que su hermano tiene una doble, o tal vez triple, personalidad. Una generosa y amable. Otra rencorosa y llena de odio. Tal vez no haya logrado nunca conciliar sus asuntos de género, con las normas sociales y con lo que la familia y los amigos esperaban de él. Tampoco se sobrepuso nunca al síndrome del  niño menor. El consentido, el gracioso, el pequeño, que mil veces a lo largo de su vida utilizó el cariño maternal para obtener, por la vía del chantaje emocional, todas esas pequeñas cosas que tienen importancia solamente en el día a día de una familia pero nada más. Quién se quedó el ropero de la abuela. Para quién fueron los dulces de guayaba que preparó la madre. Pero tal vez, ese síndrome del niño menor no le haya ayudado en nada en los aspectos más fundamentales de su vida adulta.

La Firma de los Convenios

Los convenios quedaron firmados por todos los interesados en algún momento en mayo de 2017-Fernando y yo firmamos en El Odeón; mi madre en la casa de Valle de Bravo; y Gabriel en Roma, quien los envió por mensajería internacional.  No me quedé con copia los originales firmados.

De FRP a GRP y ARP. 24 de mayo de 2017.

Estimados Gabriel y Andrés

Me refiero a los convenios de cesión de derechos (fraccc. 6 y 7)  y disolución de copropiedad (fracc. 1)  y sus planos adjuntos, correspondientes  al rancho San Antonio. Una vez firmados por todas las partes los convenios, los envié a la Notaría #106 del Estado de México, a cargo del Lic. Luis Gerardo Mendoza Powell. Por tal razón, incluyo copia de este correo al Lic. Jorge Alejandro Mendoza Andrade, abogado dicha Notaría que amablemente atiende este asunto…

JUNIO-SEPTIEMBRE 2017

Mi madre estuvo al principio enojada con Fernando, por la sencilla razón de haber comprometido el futuro de Rancho sin consultarla. Pero de todos modos es mi hijo, me dijo en una ocasión en los primeros días de esta crisis. Pero no me dejaré manipular esta vez por él, ya lo conozco. Y sin embargo, pasó. Fernando logró lo inimaginable. Hacerle ver a nuestra madre que él había hecho lo correcto. No sé como lo hizo ni qué dijo. Es un hecho que influyó mucho el antecedente de cesión de las áreas comunes que el sacó del olvido. Pero debe haber habido más. Con el tiempo supe que Fernando manejó lo que había tratado de venderme en la reunión de Liverpool: Que gracias a la venta que el hizo, Gabriel y yo salíamos beneficiados. Habló de plusvalías y de los magníficos negocios inmobiliarios que se nos presentarían. Mi madre cometió el error de no adoptar una postura propia, y se limitó a escuchar versiones, la de Fernando, y la mía. La mía era simple: El había vendido, había comprometido las áreas comunes sin consultar, y negoció el paso por mi terreno, y por mi camino, sin ninguna compensación. Era tan simple y tan obvia mi posición, que ni siquiera consideré necesario argumentar nada. En cambio, Fernando lanzó toda una ofensiva de convencimiento basada en el brillante panorama que se nos abría a todos, gracias a él. Y en algún momento abrió una segunda vertiente, a la que llamaré  “pobre Fernando”. La venta la pactó a plazos, con pagos entre abril de 2017 y diciembre de 2018. En estos meses, junio- septiembre, “al pobre Ferno no le han pagado”… “pueden demandar al pobre de Ferno si no entrega las áreas comunes”…”ese señor Arteaga, quien sabe que más le vaya a pedir al pobre Ferno”. Logró victimizarse. Un héroe que hacía algo por los demás a costa de sí mismo. Sus argumentos fueron calando en el ánimo de mi madre.

Un día, a la salida del departamento de Tlatelolco, me dijo: Ustedes ya se beneficiaron con la venta que hizo Ferno. Ojalá que Ferno también se beneficie con la venta que vayan a hacer Ustedes. Me quedé perplejo ante semejante comentario. ¡Yo tenía muy claro que mis derechos habían sido atropellados, que había firmado en contra de mi voluntad, y ahora escuchaba que el magnánimo era él, y a quien se le estaba reclamando generosidad, era a mí!  El mundo al revés. Me fui con el ánimo por los suelos.

En otra ocasión, por aquellos días, mi madre me lanzó otro dardo: “Lo que sucede es que tienes envidia de Ferno”.

Por aquellos días, tenía yo ganas de arreglar el asunto de la casa, que supuestamente estaba en áreas comunes pero que en realidad está en terrenos de Gabriel. Lo conversé con Arteaga. Me dio algunas alternativas de solución, en aquellas charlas preliminares de negocios en las que todo se puede. Si, subdividimos así, le dotamos de más superficie, le damos nuevo acceso, y queda una propiedad soberbia. El día que le comenté a mi madre que estaba viendo una solución para la casa, me dijo: “Quiero que la casa de Valle sea para Ferno, Gabriel y tu”. Me volví a quedar helado, muy contrariado. Yo puse un enorme empeño personal en hacer la casa. Pagué todo su mantenimiento por muchos años. Fernando nunca hizo nada. Nunca pagó nada.  Puso en riesgo la casa en la operación con Arteaga, al cederle las áreas comunes. Se estaba llevando los 32 millones de la venta, y yo nada. Y ahora, mi madre dictaba que Ferno tenía los mismos derechos que yo. Negaba mi esfuerzo de muchos años. Negaba el abuso que había hecho Fernando al celebrar sus contratos de venta.

Por aquellos días, le dije a mi madre que con sus comentarios, y su posición de apoyo a Fernando, se había lastimado profundamente mi autoestima. – No tiene por qué, contestó fría.

“Ferno es un hombre tonto. Pero es un hombre bueno”. Dijo mi madre otro día. Esa es la única frase que me dio gusto escuchar.

Yo escuchaba, asimilaba los golpes, pero no argumentaba con ella. Era una especie de desgano de tener que argumentar lo obvio, además de una gran incredulidad frente a lo que escuchaba. Llegó un día en que escuché lo inaudito: “Ustedes vendieron la Virgen”. ¿Por qué dices Ustedes? Yo no he vendido nada…   no me estoy llevando nada…Entonces por qué firmaste… era un área común? Es el colmo, la manera en la que Fernando tergiversa las cosas. Y le expliqué. Acordamos disolver un área común, de la cual Fernando tendría una parte, la cual él se la cedería a Luis Arteaga. ¡¡¡Pero de ahí a que yo haya vendido la Virgen…!!! Me dejó un malestar profundo por muchos días y semanas por venir.

En esos días aciagos, tuve que enfrentar el embate de mi tío Felipe. El estaba al tanto de las cosas, toda vez que el fue el testigo y facilitador de los acuerdos. Pensé, que al menos en el tema del dinero, el estaría de mi lado, compartiendo mis puntos de vista. El estaba al pendiente de que Fernando le entregara a mi madre lo que le correspondiera como producto de la venta, por ser usufructuaria vitalicia de las fracciones comunes, y por ser su madre. Pasaban los días y nada. Con eso en mente, escuché a mi madre decir: -Felipe dice cosas muy duras… que  qué van a hacer Andrés y Ferno con su dinero… a quién le van a heredar… el tema del usufructo de mi madre, se mezcló con el tema más general de lo que haríamos cada uno con nuestro patrimonio, a falta de herederos.

 A parte de los comentarios, un día mi madre me entregó una carta de mi tío Felipe, en la que hacía varios cuestionamientos sin importancia, y en la cual el señalaba lo que mi madre nos había heredado, y la necesidad de que ahora yo le correspondiera, con un extraño párrafo al final en el cual señalaba que lo que yo gastara en el acondicionamiento de la casa de Valle de Bravo, Fernando me lo tendría que reponer, a través de mi madre. En fin, una ensalada, pero una ensalada con mucho vinagre. El contexto de esos días, Fernando más 32 millones, yo nada, no lo consideraba. Señalaba la gran realidad de mi falta de un heredero. Pero ese punto no es válido para gastar todo un patrimonio. Uno siempre tiene la esperanza de un mejor futuro. Uno tiene la esperanza de encontrar una  buena pareja. Señalaba que yo era conservador en mis gastos. Pero por aquellos días, en el contexto que yo estaba, era insoportable ser equiparado con Fernando – a pesar de los gastos en los que yo incurría- y a parte de todo, ser catalogado como un avaro. Un mal hijo además. ….

Tuve varias comidas con mi primo Gerardo, que se pactaron por haber cierta afinidad entre nosotros. Siempre salìa el tema del dinero, y que yo no ayudaba en nada a los gastos de mi madre. Muchas veces le dije algunos de los muchos rubros en los que yo gastaba, pero  nunca jamás aceptè presentarle cuentas por escrito a mi tìo Felipe a través de Gerardo. Pero percibì claramente la necesidad de defenderme, y así surgió la idea de escribir este relato. No quisiera irme a la tumba desprestigiado y sin haber dado nunca mi versión. Avaro, pisoteado, menospreciado…

La cadena del desprestigio no fue difícil de reconstruir. De mi madre a  Felipe, de Felipe a Gerardo, y de ambos a todos los demás. En palabras de  Gerardo: Andrés,  eres un avaro, lo dice tu madre. Un día, en la cantina estallé. A gritos expliqué que Ferno es bueno, porque Ferno es Ferno, y lo heredó la Oma porque él es Ferno. En algunas de esas comidas, dijo Gerardo: “Mi jefe pagó un celular, una cortina, un closet, dos televisiones y un teléfono inalámbrico porque tú eres un avaro… y mi jefe dice que Ferno tiene muchos gastos porque no le han pagado…”  A la mañana siguiente, fui directo al cajero, y de ahí me fui de inmediato a la  oficina de su jefe para pagarle lo del closet-.  -Muy bien, me dijo Gerardo, ya lograste que mi jefe cambiè la opinión que tiene de ti. Pero unos instantes después, agregó: La verdad no creo que ya nada hará cambiar la mala opinión que tiene de ti.

De ARP para LA. 7 de julio 2017. whatsapp.  

Luis . predial del cerro. Te puse manifestación de valor catastral 2015; ahí ves los metros. la de 68 mil metros es mi fracción.

En la búsqueda de un modelo de negocio con Luis Arteaga

Los acuerdos que firmó Fernando, y en particular la cesión de un terreno en la cima del cerro para Luis Arteaga, tenían como elemento subyacente la idea de que Arteaga encabezaría un proyecto de desarrollo inmobiliario muy importante para nuestros terrenos.

Reunión de Acatitlán. Previa al VIAJE DE ARTEAGA. 21 DE JULIO A 8 DE AGOSTO A ESPAÑA. ANTES DE IRSE, REUNIÓN DEL EMBARCADERO CON CARLO MICHIELI, REUNIÓN EN EL ODEÓN CON PAVAROTTI, REUNIÓN DE ACATITLÁN PARA DEFINICIÓN DEL PLAN DE NEGOCIO. ANTES COMIDA CON GABRIEL EL DÍA DE LA NOTARÍA. PROYECTO DE MANDATO DE ARTEAGA. OFERTA DE 14 MILLONES POR EL CERRO. CHAPONEO DEL CERRO. CAFÉ EN POLANCO. HACER RECUENTO DE HORAS DE NEGOCIACIÓN CON ARTEAGA.

De ARP para LA. 21 de julio 2017

Luis. Ya estoy trabajando en un texto con nuestros puntos de acuerdo para avanzar. Incluyendo el tema del pico que nos brindará liquidez. Para no frenarnos en el trámite de CONANP. Con el mejor precio que puedas obtener. Saludos y buen viaje.

8 agosto 2017

Via chat. Arteaga regresó de vacaciones. Le propuse los temas: expolorar acceso a Marquez; corregir el tema de Carlos (pico), como vamos con Roberto/notaría; el TEMA NUESTRO PROYECTO.

De ARP para LA.14 agosto 2017. Whatsapp

Necesitamos tener listo el proyecto y modelo de negocio. Flujos de gasto y como lo vamos a financiar. Etc.

De LA  para ARP. 22 agosto 2017. Whatapp- Arteaga confirma cita con Luigi Pontones. Torcuato Tasso 325 dpto 302. Para ver documento de diagnóstico ambiental.

Después de la reunión  charlo con Arteaga en los helados. Por la tarde noche me reúno con los arq. Felipe y Eduardo Girault.

31 agosto 2017

Arteaga vía chat señala que “estamos en la  notaría”---nos dan 15 días para firmar cesión….

5 septiembre 2017

Arteaga via chat. Creo que ya solicitaron el poder de Gabriel. Ya están preparando la firma.

Entre 5 y 25 septiembre. Varios intentos por llamar a la notaría con Ángeles Velázquez. Contesta mi llamada el 25 de septiembre. Que les faltaba una boleta predial que venía de Valle de Bravo. Luego viene la coincidencia.

 

Los tiempos de la cesión y la subdivisión.

 

 

 

 

De FRP para ARP y GRP. 31 de agosto de 2017

Estimado Gabriel

 

Te envío el presente correo y anexos por indicaciones de la Notaría, a efecto de tramitar el poder para la suscripción de los convenios.

 

Un abrazo

 

Fernando

De: Alejandro Mendoza A [mailto:jama@not106lgmp.com.mx] 
Enviado el: jueves, 31 de agosto de 2017 02:24 p.m.
Para: R P Fernando
Asunto: PODER DEL SEÑOR GABRIEL Y CERTIFICADO DE GRAVAMENES DE LA FRACCION 1

 Don Fernando:

 Conforme a lo acordado el día de hoy, te adjunto al presente el modelo del poder que requiero para las formalizaciones.

 Saludos.

MODELO DE CONTRATO VENÍA A FAVOR DE FERNANDO CON MANDATO AMPLIO PARA VENTA DE SU FRACCION Y AREAS COMUNES. COMENTE CON PAVAROTTI. LA FRACCION DE GABRIEL PODRÍA VENDERSE SIN YO DARME CUENTA. PAVAROTTI ME HIZO VER LA FRAGILIDAD DE MI POSICIÓN. QUE YO SOLO PODRRÍA VENDER EN PAQUETE CON GABRIEL. QUE NO ME GUSTABA NEGOCIAR EN POSICION DE DEBILIDAD. PERO ESTAS DEBIL ME DIJO. INSISTIO MUCHO, PRIMERO LA CESION, DESPUES TODO LO DEMAS.

EL DÍA DE LOS GRITOS. EN LA CASA DE VALLE DE BRAVO. EL INSULTO. NO ME HABLAS ASI FERNANDO. DOMINGO 3 DE SEPTIEMBRE- O DOMINGO 10 DE SEPTIEMBRE. SENTADO EN SU SILLA. ME PARÉ FRENTE A ÉL. ESTUVE A PUNTO DE EMPUJARLO Y TIRARLO AL SUELO. LE VI LOS OJOS VACÍOS, INEXPRESIVOS, IMPAVIDOS, MUERTOS. ME DIO PEREZA GOLPEARLO Y ME REGRESÉ A SENTAR EN EL SILLÓN.

	.
De ARP para GRP y FRP, 26 de septiembre de 2017

 

Estimados Hermanos

 

Recibí el correo de Fernando por lo que estaré pendiente de la llamada del Ing. Garnica para la firma de  la solicitud de subdivisión.  También les comento que el día de ayer hablé con la Lic Velazquez de la notaría y me dijo que es probable que la próxima semana pueda protocolizarse el convenio de cesión. Está en espera de un documento que les harán llegar del Municipio. Ya tienen en la notaría  el poder de Gabriel con el cual se puede avanzar en los distintos tràmites. Saludos.

 

De FRP para GRP y ARP.  25 septiembre 2017

 

Estimados Gabriel y Andrés

 

 

Me refiero a  los convenios de cesión (de las fracciones 6 y7) y de disolución de copropiedad y renuncia de usufructo (de la fracción1), del Rancho San Antonio en Valle de Bravo. De conformidad con los requisitos solicitados por la Notaría 106 para su protocolización, solamente está pendiente la obtención y presentación del oficio de subdivisión de la fracción 1, cuya emisión ya  he solicitado a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Obras Públicas del Estado de México.

 

Con base  en los convenios que firmamos los copropietarios Gabriel, Andrés, Fernando  y mi  madre como usufructuaria,  inicié  el trámite de la subdivisión de la fracción 1 ante Desarrollo Urbano, proceso durante el cual fue necesario gestionar licencia de uso de suelo y otros documentos como los que adjunto.  El expediente completo ya fue turnado de la Residencia  Local de Desarrollo Urbano en Valle de Bravo a la Secretaría de Desarrollo Urbano del EDOMEX en Toluca.  En este momento, para poder emitir una resolución,  la Secretaría de Desarrollo Urbano solicita que todos los copropietarios y usufructuarios  firmemos  la solicitud de subdivisión respectiva, lo cual me parece razonable, pues yo no tengo carácter de representante legal o apoderado…

 

Para efectos de obtener las firmas, corroborar datos,  y aclarar  cualquier duda  acerca del trámite de  la subdivisión, el Ing. Roberto Garnica, responsable por mi parte del mismo y  a quien marco copia de este correo, se pondrá en contacto con Andrés a la brevedad.

 

El correo anexaba algunos de los documentos que había obtenido  el gestor Roberto Garnica para lograr los trámites de la subdivisión. Cuando los abrí, hubo uno que me llamó poderosamente la atención. Fernando, Arteaga y  Garnica habían cometido un error monumental que habría que hacer valer en todas las negociaciones subsecuentes, cuando las hubiera y para lo que las hubiera.

 

La llegada de un plano infame

En efecto me buscó Roberto Garnica a quien cité en la casa de Valle de Bravo el día 26 de septiembre de 2017. Le dije que llegara al portón y que Víctor, el muchacho que ayuda en la casa, bajaría a recogerlo. Sabía que es imponente para cualquiera ser recibido a pie de carretera y ser llevado a una casa ubicada a unos 600 metros de distancia unos cien metros más arriba sobre las faldas del cerro. Nos sentamos en la mesa del comedor mi madre, Garnica y yo. Me parece que también Víctor, porque de lo que no me queda duda es de que le pedí que grabara la reunión con su celular (únicamente voz). Ya era de noche y la mesa la recuerdo bien iluminada por el candelero. Le dije a Garnica que era inaudito que hubiese cometido un error tan grave como el del plano del camino. Que con ese plano, a mi, literalmente, me enviaban al desfiladero. Que yo estaba otorgando a Luis Arteaga más de 600 metros lineales de servidumbre de paso por mi terreno, con un ancho negociado de 5.50 metros y que, una vez que el camino llegaba al predio que supuestamente sería de él, lo desviaban siguiendo el lindero entre ambas fracciones, con un trazo que estaría adecuado para la práctica del rappel o para una tirolesa  pero no para un camino. Que si no se daban cuenta que el trazo atravesaba una cañada, o voladero. Que era ridículo, que todo el trazo fuera sobre caminos existentes, salvo en la parte que sería de Luis Arteaga, en donde sería necesario hacer un camino nuevo sobre un trazo casi imposible. Que  habían trazado un puente, y no un camino. Y que Luis Arteaga, el si, tan ufano, podría utilizar el camino existente para llegar al cerro mientras que nosotros quedaríamos atorados en el desbarrancadero. Y lo peor: Que no se trataba ya de un trazo, sino de una constancia de alineamiento expedida por la autoridad municipal.

El tema del camino solo fue el comienzo de una larga y dolorosa noche para Roberto Garnica. Luego me mostró otros documentos que había gestionado: Un apeo y deslinde administrativo, unas factibilidades de dotación de servicios,  y la solicitud de subdivisión que pretendía que le firmáramos. Había equívocos por todos lados, que le fui señalando a Roberto Garnica uno por uno, hoja por hoja, hasta rematar: “Si yo fuera mi hermano Fernando, ya lo hubiera demandado a Usted, por mal hecho”. En la minuta que envié a mis hermanos, solo incorporé los aspectos estrictamente técnicos de la reunión. Era una versión “políticamente correcta” de dicha reunión. Si estuve un poco agresivo con Garnica, creo que se lo merecía.

 

De ARP para FRP y GRP. 27 de septiembre de 2017

Aspectos de la reunión con el ingeniero Roberto Garnica, sostenida el 27 de septiembre en Valle de Bravo

Asistieron Roberto Garnica, Andrés R, Carmen P de R, y Luis Sánchez (testigo).

Se revisaron los distintos documentos que acompañan a la solicitud de subdivisión del predio propiedad común ubicado en la cima del cerro.

En los distintos documentos se observa confusión entre la nomenclatura de las fracciones, las superficies de cada una de ellas y sus cuentas catastrales respectivas.  

Se observan inconsistencias en la documentación, tanto en cuentas prediales como en las superficies involucradas.

Antecedentes

Las escrituras de los predios siguen la siguiente nomenclatura.

Fracción 1 : Copete del cerro

Fracción 2 : ARP

Fracción 3: GRP

Fracción 4: FRP

Fracción 5: Común laguna

Fracción 6: Común Casa

Fracción 7: Común Ranchito

Las escrituras marcan medidas y colindancias. No señalan superficies. Cuando se hicieron las escrituras, se presentó un plano a catastro con las superficies teóricas. Sin embargo catastro en algún momento modificó esas superficies que son las que siguen apareciendo en las boletas hasta el momento.  La nomenclatura de catastro es distinta a la nomenclatura de las escrituras. Las cuentas catastrales (o prediales) tienen asociada una Manifestación de Valor Catastral en la cual es fácil saber a que predio se está haciendo referencia.

Hace unos 15 años el ingeniero topógrafo Alejando Cruz hizo el primer y único plano topográfico con el que se cuenta. Las superficies que ahí aparecen son las que se ajustan a la realidad y se basan en los límites y colindancias de las escrituras.

Por lo anterior la notaría solicitó hace algunos meses lo siguiente: Que la nomenclatura de la fracciones en catastro fueran las mismas que las utilizadas en las escrituras. (Trámite que aparentemente no se hizo).

Problemas detectados en los documentos presentados por el Ing. Garnica

De la revisión de los documentos que presentó y de sus explicaciones es claro que el Ing. Garnica tiene como punto de partida  la boleta predial que dice fracción 1. Dicha fracción tiene registrados catastralmente 68,000 metros cuadrados , por lo cual no corresponde a la fracción común de la cima del cerro que tiene aproximadamente 42,000 metros.

En el certificado de no adeudo predial se menciona una fracción de 68,000 metros cuadrados que no corresponde a la fracción común que se quiere subdividir. A reserva de checar, esa cuenta predial corresponde al predio propiedad de ARP.

En el apeo y deslinde catastral se hizo una corrección del metraje de la supuesta fracción 1 cuya superficie paso de 68,000 a 63,000 metros cuadrados. Se ignora como hicieron ese ajuste.  Es claro que se equivocaron de cuenta predial y nunca dieron aviso al colindante ARP, quien les hubiera podido aclarar la situación.

El ingeniero Garnica mostró dos documentos denominados constancia de alineamiento.  La primera se refiere a la clave catastral con terminación 4300, y la otra se refiere a la clave catastral con terminación 7700.

El documento de factibilidad de agua se expide a favor de un predio de 68,000 metros cuadrados (sin especificar cuenta predial). Por lo anterior dicha factibilidad de agua no puede corresponder al predio que se pretende subdividir.

La solicitud de subdivisión se pide para un predio de 63,191 metros, mientras que el predio que se quiere subdividir tiene 42,000 metros. La superficie solicitada muestra el ajuste que se hizo durante la diligencia errónea de apeo y deslinde.

En uno de los documentos denominados constancia de alineamiento se muestra un plano con unos caminos que no corresponden a los existentes en el límite de la fracción de ARP con la fracción que se quiere subdividir. El nuevo trazo atraviesa una profunda cañada y no parece  viable. Según R Garnica el nuevo trazo lo sugirió Desarrollo Urbano del EdoMex pero su explicación fue muy poco convincente. 

PASOS A SEGUIR

1-      Solicitar en catastro la  homologación de las cuentas prediales con la nomenclatura de las escrituras de las 7 fracciones.

2-    Revisar en qué términos se hizo el apeo y deslinde catastral de la supuesta fracción 1 y aclarar lo que corresponda  (fue donde se modificó la superficie de 68,000 a 63,000 metros cuadrados sin que se sepa que se hizo).

3-     Revisar  en la notaría con la licenciada Ángeles Velázquez los distintos documentos en su poder para cada una de las operaciones que se pretenden hacer (con excepción de la compraventa de la fracción 4 la cual no es materia de esta nota): 

a) Cesión de derechos;

 b) Subdivisión de fracción 1; y 

c)  establecimiento de servidumbres de paso.

4-      Reponer el trámite de Constancia de Alineamiento con un plano de vialidades que se ajuste a la realidad.

5.- Ajustar lo necesario al documento de factibilidad de agua (que especifique bien el predio).

5.- Reponer el certificado de no adeudo predial para que corresponda a la cuenta del predio que se quiere subdividir.

5-     La solicitud de subdivisión tiene que acompañarse de un plano que muestre como quedará el predio subdividido (el cual no mostró el Ing. Garnica). Sería lógico que se utilice el plano que muestra que esa fracción tiene 42 mil metros cuadrados, pero se entra en contradicción con los demás documentos que se refieren a un predio de 63-68 mil metros cuadrados. Dicho plano también debería considerar el área de donación que se exige. 

6-      Evaluar la conveniencia de solicitar a IGECEM el levantamiento catastral de las siete fracciones (o por lo menos de la fracción 1-copete del cerro). Lo anterior, con base en las pláticas que haya con la notaría.

Quedo a su disposición para encontrar la alternativa más conveniente para alcanzar nuestros propósitos.

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28 de septiembre -

Llamada con  FR uno o dos días después. Garnica le botó los trámites. FR opta por pasarle la gestión a Luis Arteaga, como lo indica el convenio. FR dice que no cederá derechos de copropiedad hasta que le terminen de pagar en diciembre 2018- Dice no recordar texto del convenio. AR se lo reenvía ese mismo día. No hubo respuesta.

De ARP para FRP. 28 de septiembre de 2017

Estimado Fernando

Te envío copia de los convenios sobre San Antonio.  

Con mis cordiales saludos.

El día 7 de noviembre por la noche tuve una llamada de Luis Arteaga a mi celular. Habló como si nada. Como muy casual. Que quería venir a Valle de Bravo a supervisar unos trazos topográficos. Vi la oportunidad y me metí al tema. Le dije que de los convenios, no se había cumplido absolutamente nada. Seguía con la molestia de la posición de Fernando de querer mantenerse como copropietario hasta diciembre de 2018.  También le mencioné el tema del plano equívoco, y le recordé que el estuvo enterado en su momento de esa constancia de alineamiento. Le recordé lo que supe por mi madre, que el le dijo a Fernando que se salía de nuestro proyecto de San Antonio y que yo era un vecino indeseable. Mi gran frustración ese día era no saber en dónde estábamos parados. Nadie parecía tener idea de los convenios. Todo desarrollo pasaba por la voluntad de Fernando. Si él quería, el convenio de cesión se cumpliría. Si no quería no. Y ahora, ahí estaba Arteaga empujando el convenio de subdivisión. El mismo Arteaga que me había reconocido hacía unos meses, que no había sido capaz de hacer un planteamiento integrado del cerro en blanco y negro. –Estás molesto? Quiso interpretar. Le dije que no era la palabra correcta, que mi sensación iba mucho mas allá. Al final de la llamada, el pidió permiso varias veces para venir al Rancho, que no quería hacer nada sin mi consentimiento. Más me enojé. Mi consentimiento es lo que menos le había interesado a la hora de firmar los convenios con Fernando en lo oscurito. Le dije que  a título de que venía. Que no había que pedir permiso, sino a ejercer derechos. Que por favor, a mi predio y a las copropiedades no viniera. Que si podía venir al predio de Fernando. Le contesté que yo no le iba a contestar esa pregunta. Que por dónde entraría? Le dije que el como agente inmobiliario que fue lo debería saber perfectamente, y que por favor me lo dijera. Cobraste una fortuna como agente inmobiliario. ¿Es mucho pedir, que me informes por donde debe entrar el comprador de la fracción de Fernando?

Hacia finales del mes de noviembre de 2017, por mi madre supe que para concretar la cesión de derechos de las fracciones comunes, solo hacía  falta que llegara a la notaría un documento de constancia de valor catastral de dichas fracciones comunes. También supe por mi hermano Gabriel que Fernando le habría dicho que regaló un vehículo a nuestra madre para que ella se moviera en Valle de Bravo. –Victor no lo sabe manejar. Es estándar. Ese carro está ahí parado pero que yo sepa, no es de mi madre, es de Fernando. –Pues el me dijo que se lo regaló. –Todo lo de Fernando es oscuro. En noviembre, también dio nota el incidente de las vacas. Fuimos a comer al rancho de Lulú Vendrell, con Delfina y su familia. Ella estaba interesada en comprar vacas de Lulú para su papá, que es pequeño ganadero. Semanas después mi madre supo que las vacas las habría comprado Fernando para Delfina. No le comentó nada a ella, lo cual le molestó, pues era un negocio entre su empleada doméstica, su amiga, y resulta que también su hijo, de la cual ella no estaba al tanto. –Comienzo a darme cuenta  de que las cosas de Ferno son oscuras, me dijo.

Para mi los meses de octubre y noviembre me sirvieron para darme cuenta de que aceptar la cesión de derechos de las fracciones comunes, a cambio de la subdivisión del cerro y entrega del mejor lote para Luis Arteaga, no era un buen paquete. El sábado 2 de diciembre desayuné con Hernando Calzada y salió el tema. Me hizo ver que mi fracción 2 solo podría venderse, o hacerse algo con ella, junto con la fracción 1 cerro. Que no podía permitirse que Luis Arteaga se convirtiera en una mancha allá arriba pues se dificultaría el armado de cualquier proyecto inmobiliario con él atravesado en medio.

El día 4 de diciembre de 2017 recibo llamada de Roberto Garnica para retomar los trámites. Al llegar a Valle de Bravo consulté brevemente con mi madre. Ella también, en estos meses, ha llegado a la conclusión de que no debe entregársele la ermita a Luis Arteaga. En llamada telefónica del 5 de diciembre, le hago ver a Garnica que a) el apeo y deslinde cuya copia me envió la noche anterior, tiene el problema de que el firmó de conformidad en mi lugar como colindante y copropietario, sin que le hubiera yo conferido ningún poder; en la constancia de alineamiento, le pregunto si se trata de un camino público, y si todavía será necesario protocolizar el acuerdo de servidumbres de paso; me contesta que si. Le digo que no le firmaré la solicitud de subdivisión como pretende, y que antes será necesario tener una reunión mía con Fernando, sin presencia de Garnica.

La noche del 5 de diciembre tuve una larga charla con mi madre, la primera en muchísimo tiempo, en muchos años… tal vez la primera en la vida. Pude expresar lo que he sentido a lo largo de todo este año, sin que se molestara, se levantara y se fuera para no hablar más, como suele hacerlo. Esa noche decidió escucharme. Pude decir que desde que en el  reparto de  nuestra parte del Rancho, entre mis hermanos y yo, me tocó la peor parte. Que haciendo a un lado los asuntos legales, era muy contrastante que un hermano saliera con 32 millones de pesos, y otro sin nada. Que mi terreno quedaba cercenado por la servidumbre de paso que habíamos acordado crear. Que mi terreno no tiene futuro si no es junto con la fracción del copete del cerro. Que me dolió mucho que en este año, ella me hubiese dicho envidioso, que todavía me dijera eso de que “ustedes se beneficiaron con la venta que hizo Ferno, espero que el también se beneficie cuando ustedes vendan”. Que aparte de que Fernando se llevaba todo el dinero, mi tío Felipe me juzgara a mí como un avaro.  Que la casa no sería mía. No hubo discusión con ella. A veces coincidía conmigo. A veces ella decía algo más, algo diferente, pero sin discusión. Luego entró en un largo, muy largo monólogo, con sus remembranzas, de historias de mi abuela Oma, de ella y sus hermanos, de otros parientes. Que ella nunca había sentido envidia de que a ella no le hubiera tocado herencia paterna a diferencia de sus hermanos, pues lo que había sido para ella, la madre, recién viuda, lo tuvo que vender para sostener a la familia, y que a sus hermanos Felipe, Susana y Nacho, si les habían tocado propiedades. La charla fue en voz alta, muy alta, pues ella ya no escucha bien y tal vez, estaba excitada. La conclusión mutua fue, no proceder a la subdivisión. Mantener la copropiedad del cerro y todas las demás.

El día 7 de diciembre tengo un aviso de que mi madre pasaría a ver a una abogada en la calle del panteón. La vi ahí. Ella le explica grosso modo el tema de la subdivisión y del pago en especie que Fernando haría a Luis Arteaga. La abogada me instruye a no firmar nada. No disolver la copropiedad y no otorgar las servidumbres de paso. El día 8 de diciembre llevo a la abogada documentación diversa. Vamos a iniciar el proceso para detener la instrumentación de los convenios, particularmente la subdivisión. A recomendación de la abogada inicié los trabajos para cortar el camino que cruza mi fracción y llega a la fracción común del cerro. El día 11 de diciembre hubo una llamada telefónica de Fernando a mi madre. Ella le dijo que yo no iba a firmar la subdivisión por el problema que había con el apeo y deslinde. Le dijo que mejor le dijera a Luis Arteaga que la subdivisión no se había logrado hacer. Aparentemente Fernando estaba tranquilo y dijo que así lo haría si esa era la decisión.

Siento que al firmar Fernando sus contratos con el comprador de su fracción y con Luis Arteaga, desató unos movimientos terribles, cuyas ondas aún se sienten con fuerza. Hoy 14 de diciembre siento que aunque los convenios con mis hermanos ya no se instrumenten, con lo que volveríamos al estado de cosas previo al 2017, no volveremos a un equilibrio estable. Gabriel ya está inquieto; quiere ver algo de recursos de su herencia de San Antonio. Fernando va a tener mucho dinero y se mantendrá como copropietario nuestro, y ya se verá como se comporta. Yo sigo con un gran desánimo. La casa ya no la siento como mía, ya no será el refugio de mi vejez, no veo fácil poder vender mi predio individual, aunque me decidiera, y tampoco se me antoja fincarlo a estas alturas de  la vida. Vivir en la casa del cerro ha sido toda una odisea logística. Acá vive mi madre, pero tiene el apoyo de Victor, de Delfina y las niñas. Mis carros se mantienen dando servicio pero llegará el momento de sustituirlos. La línea de luz es vieja; también la tubería de agua que habrá que renovar pronto. Irme a mi refugio de las Amelinas también lo veo complicado. La casa es mas una bodega de campo y jardín, que casa.  

Los Convenios se Tambalean

En 2018 contactè un abogado que me recomendó Emilio Beraud, de nombre Fernando Orozco. Le expuse el caso de los convenios que firmamos los tres hermanos, y dijo que lo estudiarìa. Poco después dijo que si había forma de anularlos, si nuestra madre en su calidad de usufructuaria lo solicitaba por la vía judicial. Así se hizo. Los convenios quedaron anulados hasta  enero de 2020.  Ya son letra muerta.

 

ANEXO: MODELO DE NEGOCIO. REUNIÓN DE ACATITLAN: Andrès R y Luis Arteaga

Objetivo: Desarrollo residencial en Valle de Bravo de 24 residencias orientadas al mercado de lujo.

Dónde: Rancho San Antonio. En terrenos de familia RP Comprende predios de Luis Arteaga (en trámite) y Carlos Tovar. 22 hectáreas en total.

Modelo de Negocio:

Nunca hubo un planteamiento por escrito de Luis Arteaga dónde se plasmara como pretendía desarrollar el Rancho. Lo que se consigna a continuación son los apuntes de una reunión que tuve con él en un desarrollo inmobiliario en Acatitlàn. Puesto en blanco y negro, el planteamiento es absurdo, y formalmente ya nunca se discutió. Arteaga planteaba que nosotros cediéramos terrenos al lic. Alejandro del Mazo y posiblemente también a su hermano el gobernador, a cambio de los permisos. Eso me puso en alerta máxima pues yo nunca he operado casos de corrupción de ese nivel (solamente nimiedades de ciudadano común)-

Los propietarios de los predios los subdividen, reservan áreas comunes, desarrollan infraestructura, solicitan permisos y autorizaciones. El costo se cubre   con los recursos  propios de los propietarios, y una vez que los lotes resultantes estén listos se venderán a  terceros, de dónde proveerá la utilidad.

El desarrollador sería el Ing.  Luis Arteaga. Aporta trabajo, conocimientos, proyecto arquitectónico, promoción entre clientes potenciales, apoyo de alto nivel a la gestoría.

Los propietarios no aportan terrenos. La propiedad de los mismos solo cambia de manos una vez que hayan sido vendidos (en su caso). Los propietarios aportan el capital necesario para el desarrollo, sobre una base proporcional a los lotes que tendrá cada uno con respecto al total de lotes que se obtendrán. Los hermanos RP tendrían que asumir costos por un factor de 19/24=79 por ciento.

Para las áreas comunes, se  propone que los propietarios RP, reserven las fracciones 6 y 7, las cuales serían valuadas y se venderían en un esquema por definir,  mediante el cual cada propietario de lotes tendría que adquirir una parte proporcional de dichas fracciones. En caso de ser 24 lotes, cada propietario de lote tendría que contribuir con 1/24 por cada lote que posea. En este esquema estarían Luis Arteaga (3 lotes), Carlos Tovar (2 lotes) y los hermanos RP con 19 lotes.

Estas áreas comunes servirían para: a) Acceso. La fracción 7 tiene acceso a la carretera, tiene la servidumbre de paso a la vía pública, y se pretende hacer ahí un área de acceso, estacionamiento y eventualmente casa club. La fracción 6 tiene varias áreas planas o semi-planas, lo atraviesan varios caminos en los que hay servidumbres de paso, y se pretende utilizarlo para instalaciones generales, y eventualmente canchas deportivas, entre otras cosas. En esta fracción  hay un área por la cual hay un interés específico del Sr. Carlos Tovar para adquirirla o preservarla como área común.

Para la venta, estarían disponibles todos o algunos de los lotes propiedad de los hermanos RP (máximo 19).

Se contempla destinar dos lotes como una retribución a los gestores políticos (que serían lotes de los hermanos RP, por lo cual se quedarían con 17 lotes).

Esta gestión política es para la obtención de permisos ambientales que beneficien a los 24 lotes.

Se contempla una retribución al Ing. Arteaga por sus servicios aún por definir.

Estimación de Costos

Subdivisiones

Subdivisión fracción 1B y 1C: Propiedad de Andrés y Gabriel RP.

Subdivisión fracción 2: Propiedad de Andrés RP.

Subdivisión fracción 3: Propiedad de Gabriel RP.

Subdivisión fracción 4: Propiedad Carlos Tovar.

Para cada subdivisión se estiman 1.4 millones de pesos (fracciones 6 y 7). Tal vez una cantidad menor para 1B y 1C. Hermanos RP pagarían 2.8 mp por fracciones 2 y 3.

Para fracciones 1B y 1C: 80 mil pesos (trámite ya avanzado). Falta checar.

Impacto Ambiental y autorización SEMARNAT

Diagnóstico Jurídico y MIA por 70 mil y 1 mp respectivamente, para un total estimado de 1,000,070 pesos. A cubrir por todos los propietarios de lotes.

Retribución a gestoría política con dos lotes. Aportación de los hermanos RP. Costo estimado por lote sin desarrollar: 500 pesos metro cuadrado, desarrollado 1000 pesos metro cuadrado mínimo sin plusvalía. Lotes de 3 mil metros mínimo.

Valor imputado a  la retribución: 2 x3,000 x 750= 4 millones 500 mil pesos.

Desarrollo de Infraestructura

Topógrafo: 80 mil pesos

Ampliación y Rectificación de Caminos: 500 mil pesos

Agua potable y drenaje: 1,000,000

Total Infraestructura: 1,580,000

Es una estimación muy preliminar. Faltan obras tales como bardas, mejora del acceso, revestimiento de caminos, ductos para cableado, captación de agua pluvial y otros temas asociados con el proyecto arquitectónico.

 

Costo de la Tierra de Áreas Comunes

Fracción 1: 6 mil metros cuadrados. A pie de carretera. Con valor comercial. 2 mil pesos metro cuadrado. Valor estimado 12 millones de pesos.

Fracción 2: 14 mil metros cuadrados. Menos servidumbres. Un estimado de 10 mil metros libres. A 1 mil pesos metro cuadrado. Valor estimado 10 millones de pesos.

Costo de la Tierra: 22 millones de pesos (recuperables a lo largo del periodo de comercialización).

Flujos estimados familia RP:

Subdivisiones. 2 millones 880 mil pesos

Impacto ambiental. 1,070,000 x .79= 845,300

Desarrollo de Infraestructura.  1,580,000 x.79=1,248,200

Valor imputado gestoría política. 4,500,000

Recuperaciones por Áreas Comunes Año 1:

 5/24 del valor de áreas comunes: .21 x 22,000,000=4,533,333

 

Flujo Monetario Neto:

 

 

 

Análisis de Riesgos

Con la fórmula de asignación de gastos RP=.79 y CT/LA=.21 la familia RP asume en mayor medida los riesgos por aumento de costos, costos no previstos, entre otros.

Se podría financiar el costo de la familia RP con alguna preventa. Hace falta modelo de contrato. Riesgos de firmar contratos difíciles de cumplir y/o ventas muy castigadas (financiamiento caro)-Riesgo de no obtener las autorizaciones necesarias.

Riesgos de Mercado. No lograr las recuperaciones por la venta de parte de los 19 lotes e inmovilizar fracciones 6 y 7 con valor de 22 millones de pesos, y tal vez también todas las demás (emproblemar los predios).

Utilidades Posibles

Flujos por 19 lotes en 4 años
		USD	Pesos
Año 1	6	200,000	21,600,000
Año 2	4	200,000	14,400,000
Año 3	4	300,000	21,600,000
Año 4	5	400,000	36,000,000
	19	1,100,000	376,200,000

 

Análisis de Alternativas

Vender el proyecto a un tercer inversionista por la utilidad total estimada.

Otras alternativas (en proceso de desarrollo).   

 

De R P Fernando  para IURISTERRA, yo

3 de septiembre de 2018

Estimado Lic. Orozco

En términos de los servicios solicitados, te agradeceré me informes en cuanto se presenten  la demandas, y contar con el proyecto  de respuesta para leer los términos de la contestación previo a su presentación al juzgado, (aun cuando yo vaya en rebeldía). Para ello y  recapitulando conversaciones previas, al eventualmente declararse la nulidad del convenio de disolución de la cosa común, ya no estaré en aptitud de cumplir con la obligación pactada con  Arteaga en el mandato, lo que es nuestro OBJETIVO.   Desde luego me interesa obtener la nulidad absoluta del contrato de cesión, como lo hemos planteado.

 Al haberse negado mis hermanos  a firmar la solicitud de subdivisión de la fracción 1, además de que los costos de tramitación ante OAPAS y desarrollo urbano,  he incurrido en gastos y enfrentaré  un posible litigio o  pasivo contingente que puede ser elevado económica y emocionalmente . Entiendo que hay  repudio a la donación  por parte de mis hermanos respecto de las  fracciones 6 y 7, pues se negaron a la protocolización de los mismos, habiendo acordado promover su  nulidad en los términos de las demandas respectivas.

 Agradeceré tus comentarios.

 Saludos

 

 

---

[1]

 

[2] Aunado a la molestia mayor de haber negociado sin avisarnos. Más allá de sus facultades como propietario y copropietario él estaba obligado a consultarnos su venta, pues se trata de una propiedad familiar. Una cosa es cumplir con la ley. Una muy distinta es cumplir con la familia.

[3] El 23 de marzo de 2009  publqué   el siguiente texto:

“Empeñaste tu palabra ante tu madre y traicionaste tu palabra. ¿Ahora que explicación podrás dar? Ninguna. Ya no tienes palabra. Ya nadie te quiere escuchar. ¿Cuánto vale un hombre sin palabra? ¿Nada? Menos que nada. Se paga para que se lleven la basura. Tomaste tu decisión. Tu decisión de traicionar a tu familia. ¿Así puedes tener amigos? No, y lo sabes. Podrás seguir comprando aduladores, que te dirán, qué bien que traicionaste a los tuyos. ¿Sabes cuando urdirán la traición en tu contra? Ya comenzaron. Adulándote. Y después te escupirán. Al cabo que ya eres un hombre sin palabra. Te traicionaste a ti mismo. Explícatelo tú, a tu conciencia. Compras un carro de lujo. Para sentirte alguien porque no eres nada. Para aparentar ser fuerte frente al débil. Luego pretendes hacer la caridad. No. No es caridad. Es compra de lealtades. ¿De dónde salió el dinero para tus caridades? De tu familia, la que te dio y ya no te puede dar más y ahora traicionas. Tu vida es una gran simulación. Sacaste al preso de la cárcel, al mismo que agarraron en flagrancia. Salió gracias a tu caridad y a tus abogados. Antes de caer preso te robó a ti, y lo perdonaste. Así es tu magnanimidad. Así te ganas tus lealtades. Te volverá a robar. En tu magnanimidad volverás a perdonar. Te será más fiel, según tú. Puede ser que tengas razón. Hasta que te saque los ojos. Así navegas por la vida, repartiendo favores. Pero tu careta de buena gente se cayó al suelo. Tus favores deslumbran al humilde. Lograste que muchos de ellos se equivocaran. Al volante de tu carro de desecho, el humilde se olvidó del que le tendió la mano desinteresadamente, del que tan solo le dio de comer una tortilla con un poco de sal cuando pasó hambre. Habrá tiempo para que se arrepientan porque tu magnanimidad es egoísta, tu magnanimidad es sin amor, tu magnanimidad lleva mala intención. Robas así, destruyes más bien, lo que otros construyeron. Con el tiempo cosechas odios y más odios, que te obligan a ser más y más magnánimo. Se te agota el tiempo y gracias a tu última traición, se te agotará también la billetera. Calculaste mal, tu último paso”.